Qué es la subrogación hipotecaria: cómo hacerlo, ventajas e incovenientes

Hipotecas -

En el artículo de hoy del blog de Opcionis te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la subrogación hipotecaria.

Qué es una subrogación hipotecaria

Una subrogación se define en el diccionario como la acción o efecto de subrogar. Se trata de un término jurídico, empleado en contratos y tiene que ver con un tipo concreto de modificación contractual.

Un contrato (en este caso nos referimos concretamente a un contrato hipotecario) es un negocio jurídico, en el cual intervienen dos o más personas y se crea un entramado de derechos y obligaciones para cada una de las partes.

En el caso del contrato hipotecario, por su propia naturaleza, se trata de un préstamo bancario con una garantía hipotecaria. En la cual el banco tiene un derecho de garantía sobre el bien hipotecado, pero no tiene la posesión de dicho bien (como ocurre con el contrato de prenda, en el cual el acreedor tiene la posesión del bien pignorado). La titularidad también corresponde al deudor del préstamo. Solamente puede perder la titularidad en caso de incumplimiento de sus obligaciones y como consecuencia de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria (subasta del bien hipotecado).

No obstante, el contrato hipotecario, como cualquier otro tipo de contrato según lo previsto en nuestro Derecho Civil, puede ser modificado. En este sentido existen dos tipos de modificación:

  • La modificación de alguno de los derechos u obligaciones para cualquiera de las partes. En este caso se refiere a una novación (puede ser extintiva o modificativa).
  • La modificación de alguno de los elementos subjetivos (es decir, las partes contractuales en sí mismas). Aquí hablamos ya de lo que supone la subrogación.

Así pues, una subrogación hipotecaria es una modificación de alguno de los intervinientes del contrato hipotecario. Puede darse en alguna de las dos posiciones jurídicas:

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  • La subrogación en la posición del acreedor.
  • La subrgocación en la posición del deudor.

Cualquier persona que se subroga en alguna de las posiciones, asume los derechos y obligaciones inherentes del contrato hipotecario.

Cómo hacer una subrogación hipotecaria

Para que otro titular (nos referimos a otro deudor) pueda entrar en el contrato sustituyendo al deudor original y asumiendo las obligaciones, el acreedor (en este caso la entidad bancaria) debe admitirlo. Esto lo realizará una vez comprobada la solvencia del nuevo deudor que pretende subrogarse a la hipoteca. Mediante el estudio de riesgos pertinente que el banco lleva a cabo este proceso(como en cualquier tipo de concesión de crédito o préstamo bancario).

Para realizar una subrogación hipotecaria deberemos realizar una serie de gestiones, como la firma ante notario, gestoría, cambio en el registro de la propiedad. Además es posible que el propio contrato hipotecario imponga una comisión por subrogación. En cualquier caso, evitamos el tener que pagar los impuestos de una nueva hipoteca.

En definitiva, para realizar una subrogación en principio necesitaremos autorización del que asume la posición acreedora (no siendo así si el que se subroga es el acreedor) y realizar la modificación ante notario, después el oportuno registro.

Cuándo hacer una subrogación hipotecaria

Subrogación del deudor

El caso más común de una subrogación hipotecaria es la modificación de la posición deudora. Esto se debe a que existe un supuesto que convierte a este hecho jurídico en algo muy habitual: Nos referimos a la venta de la finca o inmueble hipotecado.

En este caso, si el deudor (como titular y por lo tanto teniendo plenas facultades) decide vender el inmueble, la hipoteca no desaparece. Debe hacerse cargo de la misma, si no él mismo, la persona que adquiere el inmueble. Esto se debe negociar en la compraventa.

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Pongamos un ejemplo, imaginemos que queremos comprar una casa. En este punto, si somos compradores cautos deberemos comprobar si el inmueble tiene algún tipo de cargas (principalmente hipotecaria). Si el inmueble tiene una carga hipotecaria y el responsable (el deudor contractual) dejase de atender sus obligaciones de pago, podríamos vernos afectados por el embargo y subasta (el procedimiento de ejecución hipotecaria). Después podríamos pedir algún tipo de responsabilidad, pero por lo pronto el proceso hipotecario sigue su curso y puede traernos problemas.

En este caso, lo más lógico es acudir al Registro de la Propiedad y comprobar si existe alguna carga hipotecaria.  Si observamos que efectivamente la tiene, en este punto tenemos dos opciones para negociar con el vendedor:

  • Comprar el inmueble cuando esté libre de cargas. Por el precio pactado.
  • Pactar un precio menor y atender nosotros a lo que resta de hipoteca.

Este segundo supuesto es cuando tenemos que realizar una subrogación hipotecaria. Es una compraventa con subrogación a la hipoteca. Claro está, el precio a negociar no será el mismo puesto que asumimos la carga hipotecaria.

Subrogación del acreedor

Otro supuesto que puede darse en la subrogación hipotecaria es cuando el que se subroga es el acreedor. En este caso lo que hacemos es cambiar de banco, lo que puede que conlleve una mejora de las condiciones hipotecarias.

Si pactamos unas mejoras con otra entidad y está dispuesta a “quedarse con nuestra hipoteca” y recibir los cobros de las letras que resten hasta su extinción, tan ´solo tenemos que hacer una subrogación hipotecaria, sin necesidad de formalizar un nuevo contrato de hipoteca. De este modo no incurriremos de nuevo en el pago de impuestos que conlleva un nuevo contrato hipotecario. No se necesita permiso del acreedor para este supuesto.

Subrogación del promotor

Otro tercer supuesto es el caso de comprar una casa nueva. En tal situación puede que se realice una subrogación hipotecaria, puesto que ya existe una hipoteca constituida a nombre del promotor.

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El promotor hipoteca las viviendas de nueva construcción para obtener fondos y de este modo poder construirlas. Es decir, hipoteca las casas de futura construcción. En esta caso, si el banco nos admite como deudores, podremos llevar a cabo la subrogación hipotecaria para quedarnos con el nuevo piso.

Ventajas e inconvenientes de una subrogación hipotecaria

Como principal ventaja podemos citar que el realizar una subrogación hipotecaria, en el caso de cambiar de banco (subrogación acreedora), puede conllevar mejores condiciones en la propia hipoteca. Sin contar con los beneficios fiscales y que no conlleva gastos de cancelación hipotecaria (normalmente, existe una comisión por cancelación anticipada de la hipoteca).

El ahorro de impuestos y de gastos también podría citarse como ventaja a la hora de subrogarse a una hipoteca del promotor. Aceptando las condiciones del préstamo que le concedieron al promotor (el cual puede tener más fuerza de negociación frente a la entidad por su volumen de operaciones).

Como principal inconveniente, deberemos nombrar los gastos que hay que hacer frente. Recordemos:

  • Comisión de subrogación
  • Notaría
  • Gestoría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Es posible tener que realizar una nueva tasación de la vivienda
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