Hipotecas privadas: mucho cuidado

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La hipoteca que todo el mundo conoce es un préstamo hipotecario garantizado por una hipoteca sobre un bien inmueble, normalmente una vivienda, concedido por una entidad financiera debidamente regulada por el Banco de España.

Sin embargo hay otro tipo de hipotecas, concedidas por empresas o personas físicas, no inscritas en el Banco de España: las hipotecas privadas. Estos prestamistas privados tienen que estar registrados en la web de Consumo, que está aún en construcción.

En realidad la hipoteca, como institución jurídica se utiliza desde tiempos de Roma y aún continúa siendo fundamental para el desarrollo del tráfico mercantil. No únicamente se trata de un préstamo para comprar un inmueble. Va más allá y puede establecerse sobre otros bienes. Se trata simplemente de dejar un bien como garantía hasta el cumplimiento de una obligación. Lo que la distingue de la prenda o pignoración es que se conserva la posesión y el usufructo de dicho bien mientras está en garantía.

Con la prenda se cede la posesión al deudor hasta haber extinguido la obligación. Por consiguiente cualquiera puede formalizar un contrato de hipoteca, viene regulado en el código civil.

El prestamista privado siempre ha existido; cuando se le debía dinero se le llamaba «usurero», pero cuando se le necesitaba era un «amigo». Acudir a un prestamista privado es un riesgo financiero considerable; no es nada recomendable utilizar este tipo de financiación sin el asesoramiento de un experto independiente.

Hasta hace unos años este tipo de actividad no estaba regulada, y esta alegalidad provocaba situaciones dramáticas a familias desesperadas o, simplemente, ignorantes de lo que firmaban. Básicamente, se perdía la casa sin poder hacer frente a la hipoteca y sus intereses. Afortunadamente ya tenemos una normativa que regula el capital privado y las empresas de reunificación de deudas, si bien muy mejorable: La Ley 2/2009.

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Veamos lo que ha pasado a estas familias, que han perdido su casa al acudir a hipotecas privadas:

Acudían a una empresa de reunificación, cuya profesionalidad brillaba por su ausencia; eran habituales las franquicias en las que los franquiciados no tenían ni la mínima formación financiera exigible. Normalmente eran situaciones imposibles, en las que la casa estaba embargada por impagos de préstamos personales y otras deudas, o se debían recibos de la hipoteca y la ejecución era inminente. Sin embargo algunos casos eran familias que se habían sobreendeudado pero su situación era reconducible vía reunificación bancaria.

Este chiringuito de servicios hipotecarios le aconsejaba al cliente que contratara una hipoteca privada, a un tipo de interés no inferior al 20% ya  devolver en 6 meses o 1 año. Si, has leído bien. Este tipo de prestamistas solo suele financiar un 50% de la tasación, si bien en tiempos de bonanza podían llegar a un 80%.

Para una hipoteca de 200.000 euros, los intereses a pagar al cabo de un año eran de unos 40.000 euros, a los que se sumaban gastos de constitución, comisiones de apertura y honorarios. Un 5% más, como poco; es decir, otros 10.000 euros.

Al cabo del año la familia debía pagar al prestamista privado 250.000 euros o perdía la casa. Supuestamente la empresa de reunificación de deudas tramitaba una nueva reunificación, esta vez con una entidad financiera (ya no habían impagos aparte de la hipoteca privada). Con suerte, la familia obtenía esta nueva hipoteca, con unos gastos adicionales de otro 5% o más.

Al final del proceso, el resultado era:

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  • El «bueno», había reunificado deudas con impagos, de un total de 200.000 euros, y ahora debía 260.000 euros, a pagar en 30 o 40 años.
  • El «malo», que era perder la casa. Esto ocurría si ninguna entidad financiera aceptaba la nueva hipoteca proveniente del capital privado. En los momentos del boom era relativamente fácil refinanciar este tipo de hipotecas privadas; pero un día los bancos empezaron a dejar de aceptar este tipo de operaciones y muchas familias fueron perdiendo sus casas.

¿Cuando me conviene acudir al capital privado?

Si se es una familia, casi nunca. Si se empieza a impagar, lo importante es intentar negociar con el banco que tiene nuestra hipoteca.

En segundo lugar, y antes de que la situación sea de impago generalizado, reunificar deudas con una entidad financiera (sin pasar por el capital privado).

La familia normal, nunca debe acudir al capital privado sola; tiene que ir con su abogado o economista de cabecera, que estudiará si realmente la hipoteca privada es parte de la solución, o es un problema añadido al sobreendeudamiento.

Una cosa es reunificar deudas con un banco (contratando los servicios de un intermediario financiero que cumpla la Ley 2/2009 o acudiendo directamente a las entidades financieras) y otra con un prestamista privado: lo uno puede ser una solución, lo segundo, un grave problema que le llevará a perder la vivienda con mucha probabilidad.

Normalmente los bancos están supervisados y cuentan con un código de conducta, las condiciones, la transparencia y la seguridad de amparo legal y prácticas conforme a derecho está garantizada.

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