La reciente bajada del Euribor por debajo del 2% ha puesto al descubierto una cláusula que muchos hipotecados desconocían y que se conoce como ‘suelo’ de la hipoteca. Se trata del un límite al porcentaje o tipo de interés más bajo al que el cliente puede pagar por su hipoteca independientemente del comportamiento del Euribor y otros índices de referencia. Es decir, una protección que la entidad establece en caso de que este índice caiga por debajo de unos niveles mínimos que consideren aceptable.
Como explica un artículo publicado por El Mundo el suelo es una cláusula legal y negociable, por lo que en principio las hipotecas que cuentan con ella es previa aceptación del hipotecado, al que en teoría se le debería haber informado al respecto. Este suelo varía en función de cada entidad, pero suele coincidir con el Euribor más el diferencial pactado en el momento de la firma del préstamo y rara vez baja del 2,5%. Así, por ejemplo, los intereses de una hipoteca con esa cláusula de suelo nunca podrán bajar del 2,5% (en caso de que este sea el diferencial pactado) aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor, algo que puede empezar a ocurrir de aquí a unos pocos meses).
Generalmente esta cláusula de suelo o límite a la variación del tipo de interés lleva aparejado un techo, que es el interés máximo que el banco puedo cobrar por el crédito, independientemente de las condiciones del mercado. Es una forma de contrarrestar el efecto de este suelo, pero el problema suele ser que en estos casos el porcentaje es excesivamente elevado y puede superar ampliamente el 10%.
Excelente informacion!
Los felicito por el blog!!
Saludos
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A MIEMBROS DEL GOBIERNO DE LA NACION
A SENADORES Y DIPUTADOS DE LA NACION
A OTRAS AUTORIDADES Y PERSONALIDADES
A LOS MEDIOS DE COMUNICACIÓN SOCIAL
Asunto: SOBRE LA LLAMADA CLAUSULA SUELO Y TECHO EN LAS HIPOTECAS.
Estimado (a) Señor (a)
El suscribiente desea trasladar a las autoridades interesadas y a los medios de comunicación social información alternativa no vista en la prensa sobre este asunto, ni tratada por los políticos durante el debate sobre el estado de la nación, ni ser tema de las elecciones al Parlamento Europeo, con el ruego de que este punto de vista que es el compartido por la mayoría de los afectados encuentre el espacio que se merece.
La cláusula suelo techo consiste en limitar las oscilaciones del tipo de interés aplicable a las hipotecas. Aparentemente, esta no es abusiva ni tampoco se diseña con falta de reciprocidad.
En efecto, los Bancos incluyen un techo que supuestamente beneficia a los clientes. Se olvida el detalle de que ese suelo se ubica en 15 puntos o más. Entre tanto, el suelo se fija por encima de los resultados mínimos del Euribor, asegurando un beneficio extra al Banco sin contraprestación alguna. El cliente pierde cuando el Euribor está alto y también cuando está bajo, en tanto que el Banco cuando dicho Euribor está alto se asegura su diferencial y cuando está bajo un beneficio extra. Un tipo de interés usurero y leonino.
Se ajusta el índice de referencia al alza, no se altera el diferencial pues salta a la vista y la gente está alerta con el tema del redondeo, pero como el orden de los factores no altera el resultado, éste se consigue por otro camino. Se trata de un redondeo del índice de referencia hasta alcanzar el suelo (el techo es inalcanzable como se verá), de un ajuste del precio del dinero sin la prestación de ningún servicio o contrapartida equivalente. El redondeo no es darle forma redonda a algo, es ajustar el precio sin contrapartida y siempre en beneficio del Banco.
Expliquemos porque la cláusula es abusiva.
1) es abusiva pues es una práctica con el mismo significado que el llamado redondeo. En éste se ajustaba el diferencial sólo en beneficio del Banco, sin contraprestación de ningún nuevo servicio. El suelo y el techo es lo mismo por sus efectos y forma, aunque se le pone otro nombre y se le viste de distinta manera. Se ajusta el precio del Euribor hasta alcanzar el suelo (se ignora el Euribor porque éste el Banco lo considera en niveles bajos y decide que el cliente haga un esfuerzo a favor de su cuenta de resultado, y para ello sustituye el Euribor por otro índice de referencia conocido como suelo, índice fijo mientras el Euribor no lo supere) y así se infla el tipo de interés vigente, es decir, el precio del crédito que es el servicio que el Banco presta al cliente. El mismo resultado que el redondeo, en el redondeo se modificaba injustificadamente el diferencial, y en este el índice de referencia. Siempre en beneficio del Banco, pues el techo es inalcanzable.
Esta clausula rompe el equilibrio económico y sobre todo la reciprocidad en el contrato hipotecario, violando lo establecido en el artículo 82.4.c, del TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS Y OTRAS LEYES COMPLEMENTARIAS, que indica que en todo caso serán abusivas las clausulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, éste en relación con el artículo 87, apartado 5 que indica que son abusivas “Las estipulaciones que prevean el redondeo al alza en el tiempo consumido o en el precio de los bienes o servicios o cualquier otra estipulación que prevea el cobro por productos o servicios no efectivamente usados o consumidos de manera efectiva.” En este caso el Banco no incrementa la masa monetaria prestada, esta continúa siendo la misma. Subrayo en todo caso, pues este tipo de clausula aunque aparezca formalmente como negociada o firmada se considera abusiva por la legislación mencionada. Este es el aspecto que la prensa ha desconocido, presentando la cláusula como válida por estar negociada y firmada ante notario, lo que resulta totalmente desacertado, implicando como efecto que la gente afectada se rinda.
2) enmascara la falta de reciprocidad incluyendo el techo, que supuestamente es la contrapartida que beneficia al cliente. Pero el techo es ubicado en un nivel inalcanzable. Claro que esto hay que probarlo, cómo se puede probar algo que no ha sucedido, aquí radica la habilidad de los inventores del suelo y el techo. En principio, nadie puede asegurar 100% que dentro de un tiempo dado el Euribor pueda alcanzar los 15 puntos o más de techo. Sin embargo, existe una forma de verificar si el suelo-techo se estructura con o sin reciprocidad. Para eso están las series históricas de los índices de referencia. Desde diciembre de 2003 hasta octubre de 2005 el Euribor estuvo por debajo del 2.5, en tanto que su máximo histórico es de 5,393. ¿Puede quedar alguna duda en cuanto a la reciprocidad del suelo-techo? Evidentemente ninguna. El suelo está por encima del mínimo del índice durante cerca de dos años, es una ganancia asegurada, sólo había que esperar correr el tiempo.
Pero incluso si se toman las series de otros índices se comprueba la falta de reciprocidad: el máximo del mibor a un año fue del 10.9 en diciembre de 1993; del IRPH bancos en igual fecha fue del 11.57; del IRPH entidades en igual fecha del 11,7; y del CECA del 12,37 también en diciembre de 1993. Cómo se puede observar el techo es inalcanzable, si damos valor a estas estadísticas tomadas de Invertia.com y que los Bancos tienen en cuenta para estructurar un suelo-techo que nunca beneficiara al cliente. Como no he estudiado series de años anteriores, si alguno de estos índices hubiera alcanzado alguna vez un tipo del 15 o más se trataría de una situación coyuntural y difícilmente repetible. Estas series lo prueban. En todo caso una hipoteca media de 150000 euros a 30 años a un 15 % daría una cuota de 1896 euros: el Estado tendría que intervenir.
Ha quedado demostrado con datos y explicaciones porque esta cláusula es abusiva conforme a la legislación que protege a los consumidores. Pero, además, se puede afirmar que aunque la legislación no lo exigiera, es obvio que esta cláusula implica un importante desequilibrio que importa una cantidad de dinero notable en perjuicio del cliente y su economía familiar, y que sólo beneficia al Banco injustificadamente pues éste no aporta nada a cambio; se altera de forma sustancial los derechos y obligaciones recíprocos de las partes ajustándose el tipo de referencia siempre a favor del Banco, obligando al consumidor a pagar un tipo más alto, es decir, un precio más alto por un producto o servicio cuya materia prima se abarata: el dinero. Es como si la gente tuviera que pagar más al panadero cuando el trigo baja, o a Repsol cuando el gasoil baja, etc., etc., manteniéndose el resto de variables estables ¡¿no?!
3) en el caso de las subrogaciones, la inclusión de esta cláusula es particularmente o doblemente abusiva, pues provoca que cuando se da la condición del Euribor por debajo del suelo, el cliente estará obligado a pagar más que en la anterior hipoteca subrogada. Los Bancos que realizan esta práctica suelen atraer a los clientes de otros bancos ofreciéndole mejorar su hipoteca, es decir, mejorarle el tipo de interés aplicable de la mano del diferencial. Se trata de maniobras que tienden a confundir y/o a despistar al cliente lego en asuntos hipotecarios y financieros a fin de que crea que lleva a cabo un negocio ventajoso.
La Ley que regula las subrogaciones hipotecarias establece claramente que “En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la mejora de las condiciones del tipo de interés, tanto ordinario como de demora, inicialmente pactado o vigente.” Esto lo decía el artículo 4 de la Ley 2/94, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Este artículo fue modificado por la Ley 41/2007, con el objetivo de que pudiera modificarse por esta vía subrogatoria también el plazo. El objetivo de mejorar las condiciones económicas de la hipoteca subrogada también se desprende de la reducción dispuesta en los costes registrales y notariales para llevarla a efecto. Como la ley modificada no utiliza el término mejorar sino el de modificar, esta modificación es aprovechada para defraudar a los hipotecados presentándoles ofertas que aparentemente mejoran sus condiciones induciendoles a tomar decisiones que perjudican su patrimonio.
Esta cláusula afecta la causa principal de las subrogaciones que es mejorar el tipo de interés aplicable. Cualquier cláusula que tienda a neutralizar los efectos positivos de la mejora del índice de referencia o del diferencial empeorando el tipo de interés aplicable de una hipoteca subrogada es absolutamente contrario a derecho, es contrario a la naturaleza a la esencia a la razón de ser de la institución de la subrogación hipotecaria. Afecta a la causa de las subrogaciones, y no hay contrato o cláusula válida sin causa legítima y conforme a derecho.
Esta cláusula afecta al empleo y a la economía nacional. En efecto, el dinero que pudieran obtener las familias hipotecadas con la bajada del Euribor se queda en las manos de unos cuantos accionistas de los Bancos, engorda la cuenta de resultado de estos Bancos sin prestar un servicio extra a cambio. Es un dinero que el Banco saca de la circulación, pues las familias privadas del mismo no lo pueden gastar y de esa manera estimular el consumo y el empleo.
Es obvio que la prensa debiera explicar estas cosas y demandar del Gobierno una mejora de la legislación que protege o debe proteger a los consumidores del sector bancario. Que haya un escrutinio de estas prácticas que perjudican al consumidor, a la mejora de la competitividad y del empleo.
Espero que esta reflexión os sirva como apoyo de quienes más lo necesitan.
Saludos
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Gracias Serafin,mas explicito imposible. Me ha servido de mucho tu comentario. Gracias