Una ampliación de la hipoteca es un cambio en las condiciones contractuales. En concreto alterando el plazo de amortización del préstamo hipotecario o bien la ampliación del importe solicitado. La consecuencia directa es que el prestatario tendrá que pagar mayores intereses (aunque no se altere el tipo de interés a pagar, al alterar el plazo de vencimiento los intereses a pagar son más). Por el contrario, también supone una cuota mensual menor en el caso de que se amplíe el plazo. Este es el motivo principal por el cual los titulares de un préstamo hipotecario deciden ampliarlo (a no ser que necesiten financiación para otros fines y amplíen el importe para conseguirla). A continuación, en Opcionis, vamos a tratar todo lo relativo a si es recomendable ampliar la hipoteca.
Cuándo pedir una ampliación de la hipoteca
En principio, pueden ser varios los motivos que impulsen a una ampliación de la hipoteca. Uno de los principales es verse en una situación previsible de no poder hacer frente al montante de la cuota mensual.
En este supuesto, en lugar de provocar un incumplimiento de pago, lo más recomendable es negociar con la entidad bancaria que nos concedió la hipoteca una modificación de las condiciones. Como el tipo de interés es muy difícil que lo bajen (a no ser que se tenga mucha fuerza negociadora y se ofrezcan fuertes vinculaciones o contraprestaciones), lo más lógico en estos casos es ampliar el plazo de devolución del préstamo y de este modo reducir la cuota mensual hipotecaria.
La entidad financiera puede estar de acuerdo, lógicamente tras realizar las comprobaciones oportunas de solvencia y viabilidad de la operación, debido a que de este modo:
- Consiguen unos mayores ingresos, los intereses a devolver son mayores puesto que el préstamo se amortiza en un plazo superior.
- Prefieren esta opción antes de enfrentarse a una situación de morosidad, impago y tener que ejecutar el bien hipotecado.
Supuesto de ampliación del importe
En otro orden de cosas, también se puede solicitar una ampliación del importe, con un aumento del plazo aparejado o no (normalmente se solicita una ampliación de ambos conceptos para que la cuota mensual no se dispare). En este caso, el motivo principal es que el prestatario, que ha ido amortizando su hipoteca y por lo tanto tiene una garantía hipotecaria superior a lo que debe, necesita una cantidad de dinero para otros fines.
Puede ser para la compra de un vehículo, para acometer reformas en el hogar o para cualquier otro asunto personal. El caso es que necesita financiación y decide cambiar las condiciones del préstamo hipotecario para conseguir ese dinero. En este caso, la entidad valorará la solvencia y capacidad de devolución, puesto que la garantía hipotecaria por sí sola no es tan potente como años atrás (las entidades bancarias han estado saturadas con un stock inmobiliario al que no podían dar salida).
Quién debe proponer la ampliación de la hipoteca
Como norma general la ampliación de la hipoteca es a propuesta del prestatario. Dado que a priori es el principal interesado por los motivos descritos en el apartado anterior. Es posible que sea la propia entidad bancaria la que proponga la ampliación de la hipoteca. A fin de cuentas es un contrato privado entre dos partes y cualquiera de ellas puede proponerle a la otra una alternativa de estas características. No obstante, lo común es que sea el propio prestatario el que la solicite.
Tras la propuesta, se abre un período de negociación en el que el banco estudiará también la viabilidad de la operación (pasando por la solvencia y la capacidad de devolución del préstamo del solicitante).
Diferencias entre una ampliación y una subrogación
Ambos conceptos se refieren a una modificación en el contrato de préstamo hipotecario. Pero la diferencia entre ambos es sustancial. Mientras que una ampliación de la hipoteca supone un cambio en el entramado de derechos y obligaciones que supone el contrato (llamado novación), la subrogación supone un cambio en los elementos personales. Es decir, alguno de los intervinientes del contrato.
Resumiendo, las diferencias entre ambos conceptos son las siguientes:
- La ampliación de la hipoteca es una novación, un cambio en los elementos contractuales.
- La subrogación de la hipoteca es un cambio en los elementos personales. En otras palabras, alguno de los sujetos intervinientes en el contrato hipotecario.
Si quieres saber más sobre la subrogación de la hipoteca haz un clic en este enlace.
No obstante, aunque son términos jurídicos diferentes que hacen referencia a cosas diferentes. Es posible realizar una ampliación de la hipoteca a través de una subrogación.
Si en lugar de acudir a la entidad bancaria, solicitar una ampliación (una novación del contrato hipotecario) y abrirse el proceso de estudio y negociación el prestatario acude a otra entidad bancaria y solicita condiciones sobre un préstamo hipotecario y la posibilidad de que sus pretensiones de ampliación del plazo sean atendidas, bastará con que se produzca una subrogación del acreedor.
Dicho de otro modo, el nuevo banco se queda con la hipoteca, asumiendo la posición del antiguo banco (en esto consiste una subrogación del acreedor). Sin embargo, la hipoteca pasa a tener las nuevas condiciones pactadas. Cabe decir que el banco original no puede negarse (tiene un mes para igualar la oferta de la otra entidad bancaria).
Alternativas a la ampliación de la hipoteca
Una hipoteca es un contrato de préstamo en el cual se otorga una garantía hipotecaria (un inmueble del cual se mantiene la titularidad y la posesión, pero que está afecto directamente a este préstamo. En caso de incumplimento de pago, el bien actúa como garantía de pago mediante un procedimiento judicial más rápido y severo). Por consiguiente, alterar las condiciones de un producto financiero de estas características no es conveniente en todos los casos una ampliación. A no ser que exista una buena razón para hacerlo; o se pueda obtener una ventaja clara y directa sobre la novación contractual (ampliación de la hipoteca).
En casos de que los problemas financieros sean de tipo temporal, sin perspectivas de que se prolonguen mucho tiempo, puede ser conveniente abrir una negociación con la entidad y buscar otras vías para cubrir este déficit de liquidez (tales como una carencia).
Es posible también obtener financiación por otros medios. Recordemos que una novación contractual supone una serie de requisitos formales que tienen costes:
- La hipoteca puede tener una comisión por novación
- Gastos de notaría
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
- Gastos registrales
- Gastos de gestoría
- Nueva tasación del bien hipotecado (con sus correspondientes gastos)
Por consiguiente, en la mayoría de las ocasiones es preferible tratar con la entidad bancaria, o con otra entidad de crédito, todas las opciones y alternativas posibles antes de proceder a esta fórmula para conseguir financiación.