Que las agencias inmobiliarias tienen mil trampas, trucos, tretas y triquiñuelas para cobrar al inquilino, como parte débil de la relación en la que median, no es ninguna novedad. No obstante, les va a ser más difícil colártela, gracias a la nueva regulación y a tu habilidoso poder de lectura.
La nueva Ley por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de, trajo consigo numerosos cambios en la forma de actuar a la hora de alquilar o arrendar una vivienda para residencia permanente.
Antes de la citada ley, la cuantía que debía desembolsar el inquilino nada más firmar el contrato podía ascender a 4 o 5 mensualidades:
- El importe de un mes como fianza.
- La renta correspondiente al primer mes del arrendamiento, y
- La comisión de la agencia inmobiliaria, habitualmente de un mes o la décima parte del coste anual de la vivienda, más un 21 % de IVA.
- Asimismo, opcionalmente, el casero podía exigir el pago de hasta 2 mensualidades, como garantía adicional.
Por ejemplo, para una vivienda por 800 euros al mes y sin garantía adicional, el inquilino debía pagar 2.400 euros al firmar el contrato.
¿Cuáles eran las consecuencias?
En palabras de los grupos parlamentarios ERC y BILDU, tanto desembolso inicial impide el acceso a una vivienda. Especialmente, a los jóvenes.
Además, se ha considerado que las agencias inmobiliarias prestan sus servicios exclusivamente a los propietarios de la vivienda. Aunque estas argumenten lo contrario y se sientan un actor necesario en el mercado.
Así, contra toda lógica y la propia realidad, toreando las reglas mínimas de la coherencia, defiende el presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias que “las agencias intentan ayudar a las dos partes, trabajando desde el concepto de equidad (…). Pero que su papel se limita a representar a los arrendadores”.
¿Qué trata de impedir la nueva ley?
En lo que aquí nos interesa, ahora señala la modificada Ley de Arrendamientos Urbanos que serán a cargo del arrendador:
- Los gastos de gestión inmobiliaria, y
- Los gastos de formalización del contrato.
Básicamente, el propietario deberá pagar los honorarios de la agencia por su mediación hasta la firma del contrato de arrendamiento.
A todas luces, parece algo abusivo obligar a los inquilinos a pagar los honorarios de la agencia por servicios que podría llevar a cabo perfectamente el propietario. Véase hacer fotos del inmueble, gestionar las visitas de todos los candidatos, seleccionar al futuro arrendatario, preparar el papeleo, descargar el modelo de contrato en Internet, entre otras penurias.
Y esta ley se aplica en toda España, aunque las agencias inmobiliarias hagan trampas diciéndote que no es así en algunas Comunidades Autónomas.
¿Cuándo no se aplica esta nueva ley?
Solo se aplica al alquiler para establecer tu vivienda con carácter permanente. Por tanto, están excluidos y las agencias te pueden cobrar comisión cuando se trate de:
- Alquileres turísticos.
- Arrendamiento de habitaciones.
- Alquiler de locales y oficinas, ya que es para usos distintos al de vivienda.
- Arrendamiento de temporada. Por ejemplo, para estudiantes o trabajadores. Aquí debes tener cuidado. Aunque su uso sea para vivienda, puede utilizarse esta figura en fraude de ley para cobrarte la comisión y no soportar las prórrogas forzosas en favor del inquilino de 5 años, o 7 si el arrendador es una persona jurídica.
- Arrendamientos de vivienda cuya superficie exceda de 300 m2 o cuya renta exceda en 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional (SMI).
Otras trampas de las agencias inmobiliarias
Algunas agencias inmobiliarias hacen trampas, saltándose la ley directamente a las bravas mediante anuncios en que se expresa que sus honorarios debe pagarlos el inquilino. Incluso, te pueden exigir dinero por una mera visita de la vivienda. Aquí, si no te interesa pagar lo que piden, siempre estás a tiempo de huir o mirar otras ofertas.
También, aunque algo burda, es que pueden pretender camuflar sus honorarios con conceptos como “Fee” u otros anglicismos. Otra es que traten de querer cobrarte por hacer un estudio de tu viabilidad y solvencia económica como inquilino al más puro estilo “Lobo de Wall Street”.
En ambos casos, para poder continuar con el proceso, te obligan a firmar un contrato de servicios de asesoramiento y atención al cliente (SAAC). Con esta suave coacción, se aprovechan de tu urgencia y del miedo a que otra persona se quede la vivienda. Así que tu tampoco tengas piedad, que no eres Michelangelo Buonarroti.
La cosa funciona así…
Si el inquilino contacta con la agencia por una oferta de alquiler (ya publicada a encargo del propietario), la agencia no es su “Personal Shoper”. Esta no realiza búsquedas para el inquilino ni le proporciona ningún servicio real, excepto la visita de la vivienda (que legalmente sí pueden cobrarte).
Si tampoco solicita servicios adicionales y posteriores a la firma del contrato, aunque la agencia podría cobrar al inquilino por ellos, no puede obligarle a contratarlos necesariamente para poder arrendar la vivienda. Son, por ejemplo:
- Limpieza de la vivienda a la finalización del arrendamiento.
- Reparaciones por profesionales.
- Asesoría legal.
- Cambio de titularidad de los suministros.
- Otros servicios que reporten un beneficio directo al inquilino.
Posibles soluciones
La primera y más arriesgada solución, porque seguramente te quedarás sin la vivienda, es negarte a pagar y hacer una vendetta informático-burocrática. Todo ello, mediante una reseña muy negativa de la agencia en Google y pidiéndoles una hoja de reclamaciones para presentarla ante las oficinas de consumo.
En todo caso, hazlo cuando la agencia te exija el pago en mano y sin factura, porque luego te será difícil demostrar el pago y recuperar tu dinero.
Otra solución, que puede colar y quedarte con el tan ansiado piso, es pagar por transferencia bancaria y luego reclamar. Para ello, deja los nervios en casa y asegúrate de que te dan una factura con los conceptos claros.
Una vez firmado el contrato de alquiler y cobrados los honorarios, mandas un burofax a la agencia y al dueño, exigiendo la devolución del dinero por tal tremenda ilegalidad y caradurismo. Asimismo, avisa que, de no efectuar la devolución, emprenderás acciones legales.
La ley no prevé sanciones para las agencias por esto. Si se resisten a tus encantos, debes interponer una demanda de juicio verbal ante los Juzgados de Primera Instancia. O, si tienes buenos documentos como prueba, una petición de procedimiento monitorio. Cuando la cantidad sea inferior a 2.000 euros, puedes presentarlas con los impresos del juzgado y no necesitarás abogado ni procurador.
Si te han obligado a contratar un servicio de atención al inquilino, puedes contratarlo y, ya firmado el contrato de alquiler de la vivienda, ejercer tu derecho de desistimiento. Para ello, envía un escrito, por e-mail para que quede constancia del momento, tanto a la dirección que utilizaste para los trámites previos como a la dirección web de la agencia. Aunque tienes 14 días, mejor lo antes posible, para que la agencia no haga ninguna gestión y alegue que ha realizado el servicio.
Además, es compatible con las hojas de reclamaciones, las demandas, las denuncias a través de organizaciones de consumidores o la organización colectiva. Entre otros, el Sindicato de Inquilinas de Madrid o el Sindicat de Llogaters de Barcelona puede asesorarte y tratar de negociar para que te devuelvan el dinero.
Por otra parte, las agencias más descaradas y asilvestradas pueden tratar de apropiarse de la garantía adicional de hasta 2 mensualidades. En este caso, habla con tu casero y denuncia ante la policía, porque pueden haber cometido un delito de apropiación indebida.
El mismo camino a comisaría te recomendamos si tratan de apropiarse de la reserva del alquiler. Este dinero se entrega a la agencia, que deberá dárselo al arrendador para descontarse de la fianza o la primera mensualidad. Aquí, es importante que las condiciones de la reserva queden reflejadas en un escrito que esté firmado por el inquilino, la agencia y, siendo posible, por el arrendador.
Y, por último… ¡Ya sabes! Si quieres evitar caer en las trampas de las agencias inmobiliarias, llevarte una alegría de vez en cuándo o ahorrarte algún dinero y disgustos, tienes Opcionis.