Aunque suele decirse que una hipoteca es como un matrimonio con el banco, por lo que al igual en la vida amorosa en la inmobiliaria también existe la posibilidad de cambiar de pareja. Y del mismo modo que se puede romper el matrimonio para buscar la soltería (cancelar la hipoteca en este caso), la ruptura también puede deberse a ‘terceras personas’ y en este caso estaríamos hablando de una subrogación de la hipoteca.
La subrogación es el trámite por el cual se cambia la hipoteca a otra entidad bancaria, generalmente para mejorar las condiciones. La principal ventaja de subrogar la hipoteca es que no hay que cancelar y constituir un nuevo préstamo, sólo variar el tipo de interés y/o el plazo de la operación. El resto de condiciones deben permanecer intactas y respetarse. En este sentido, la ganancia vendrá determinada bien por unos tipos de interés más ventajosos o por un aumento del plazo que servirá para abaratar los pagos mensuales de la hipoteca.
A la hora de calcular la rentabilidad de la operación conviene tener en cuenta la comisión por subrogación, que puede alcanzar hasta el 1,5% del capital pendiente de amortizar en función de cuándo se firmase el préstamo. En cualquier caso, existe un límite legal al porcentaje que la entidad puede exigir en este concepto generalmente del 1%. Además, también hay que añadir los gastos notariales, que están determinados por el capital pendiente de amortizar, así como de gestoría y registro. Si bien estos gastos han caído notablemente con la nueva Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario, siguen suponiendo un fuerte desembolso. En el caso de una hipoteca de 150.000 euros el notario supondría cerca de 160 euros, a los que hay que sumar 51 por el registro y 30 euros del gestor.
Existen diferentes calculadoras de préstamos hipotecarios que nos permitirán saber el capital total que nos ahorraremos con el cambio de condiciones y saber así si compensa el pago de las comisiones y gastos de subrogación. Además, no siempre tienen porqué producirse, ya que la entidad bancaria donde está constituida la hipoteca tiene el derecho a enervar, que le permitiría retener al cliente en caso de igualar las condiciones de la otra entidad. En cualquier caso, nunca está de más comprobar de vez en cuando las condiciones que ofrecen el resto de entidades a través de herramientas como los comparadores de hipotecas.