La gran preocupación del día en España, son los conflictivos con los desahucios. Ahora bien, la gran pregunta que infunde temor en los españoles es, ¿Que pasa si dejo de pagar la Hipoteca?
Para responder dicha pregunta, lamentablemente tenemos que hablar de los desahucios. El desahucio o lanzamiento judicial es el resultado de una serie de etapas que comienzan con la demanda que presenta la entidad financiera para reclamar el cobro de las cuotas hipotecarias impagadas.
Esta notificación llega al hipotecado, que puede paralizar el proceso finiquitando la deuda pendiente. En caso de que no sea posible, se inicia la ejecución del inmueble.
La subasta del inmueble
El banco o caja convocará una subasta, y en el día de su celebración, pueden pasar lo siguiente:
- que quede desierta y entonces el banco o caja se adjudique el inmueble por el 60% del valor de tasación (en caso de que sea vivienda habitual)
- que haya un comprador y con el importe se cancele la deuda del hipotecado o parte de la misma
- que el propio deudor cancele los pagos pendientes. En este caso, el actual propietario mantendría su casa. Si la vivienda pasa a formar parte de la cartera de la entidad, se producirá el cambio de titularidad, dándole un plazo al antiguo propietario para que abandone el inmueble, esto es, el desahucio. El juzgado pone fecha y hora al desalojo.
¿Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca?
Ahora bien, si dejo de pagar la hipoteca, ¿me pueden desahuciar? Mucho se preguntan si existe una cantidad mínima de dinero o porcentaje del valor del piso que haya que deber para poder ser desahuciado, y la realidad es que no existe un porcentaje mínimo.
La entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución y posterior desahucio desde el primer recibo impagado. Sin embargo, en la mayoría de los casos no se presenta la demanda automáticamente.
En primer lugar, se presenta un requerimiento de pago y se inicia un diálogo entre las partes con el fin de encontrar una solución menos dramática, como la refinanciación de la deuda, el alargamiento del plazo de amortización, la posibilidad de permanecer en la vivienda a cambio de una alquiler social, e incluso, la aceptación de la dación en pago para casos muy concretos.
¿Qué pasa si tengo que desalojar la vivienda?
Antes de ser desalojado, puede intentar venderla y con el dinero sacado devolver al banco lo que se debe (es una de las salidas más recomendables).
Hasta que no se celebra la subasta, el deudor es el titular de la vivienda, y por tanto, puede disponer de la vivienda. Es más, son muchos los que, temiendo encontrarse en la situación de no poder responder a la cuota hipotecaria, optan por vender la vivienda antes de faltar a su cumplimiento de pago. Tratar de vender una propiedad sin ayuda no es imposible, pero sí es complicado.
Evidentemente, el primer objetivo será venderla por un precio que permita cancelar la hipoteca y el resto de gastos, tales como comisiones, intereses de demora, costas judiciales, etc.
La triste realidad es que muchas veces, su piso vale en estos momentos mucho menos que su hipoteca pendiente. En este sentido, hay que tratar de alcanzar un precio de venta que, sin estar por encima del mercado, logre cubrir el mayor importe de deuda posible.
Dificultades para pagar la hipoteca
El primer paso que se debe dar cuando una persona cree que tiene dificultades para pagar la hipoteca es acudir al acreedor. En este caso el banco o entidad financiera.
Una vez allí, se trata de exponer y argumentar el caso, intentar proponer soluciones e intentar renegociar el préstamo hipotecario. Es posible de esta forma que se amplíe el plazo para la devolución del préstamo, quede un período de espera, que bajen las cuotas o alguna solución factible para ambas partes.
El conseguir que bajen una parte de la cuota mensual hipotecaria puede ser una buena solución para no dejar de pagar la hipoteca y no vernos en un procedimiento de reclamación y posterior ejecución hipotecaria.
Es en este caso será necesario realizar una novación del préstamo, con la correspondiente escritura. Este trámite tiene una serie de gastos. Sin embargo si tan sólo se trata de bajar el tipo de interés no será necesario realizar una inscripción de escritura pública.
Otra solución puede ser el hacer el período de devolución más largo. Ello conlleva una rebaja de la cuota mensual del préstamo hipotecario. Sin embargo esta medida también nos hará pagar unos mayores intereses. No es que sea la mejor solución tener que recurrir a estas medidas. Sin embargo, y ante una posible ejecución hipotecaria se trata del mal menor.
El banco es una entidad privada con ánimo de lucro y estará dispuesta a cobrar más intereses a cambio de alargar el período de devolución de la deuda. En definitiva, cobrar intereses es la base de su negocio. Por consiguiente deberemos enfocar y abordar la negociación bancaria desde este punto de vista.
Las consecuencias de dejar de pagar la hipoteca son un proceso de embargo y posterior subasta del bien inmueble. Por lo tanto deberemos llegar a un acuerdo con el banco antes de que esto ocurra. No es nada grave tener que negociar de nuevo con una entidad bancaria. Es un procedimiento de lo más normal.
En cualquier caso, el proceso de ejecución es más largo de lo que pueda parecer, simplemente para la notificación de la primera cuota impagada puede transcurrir un mes. A la tercera cuota es cuando comenzaremos a tener problemas (intereses de demora) esto nos dará más tiempo para pensar.