El otro día comentaba el tema con un bancario de mi zona. Conoce de cerca el problema inmobiliario y la gestión de riesgos. Aparte de incidir en que el problema del ladrillo viene más de las promociones a medio terminar y terrenos adjudicados que de los particulares, me comentaba que la banca está tratando de digerir lo más despacio posible la comilona de viviendas.
Sin embargo las casas empiezan a enfermar de forma peligrosa el estómago bancario. La estrategia de sacar despacio las casas al mercado para evitar caídas generalizadas de precios tiene su sentido, pero ya hace tiempo que opino que cuanto antes afloren el problema mejor; no creo que esperar les sirva ya de nada. La situación económica no va a mejorar en mucho tiempo y esperar a que suban los precios inmobiliarios creo que es suicida. Para la economía, que necesita entidades financieras saneadas que presten dinero al sector productivo, y para la supervivencia de las propias entidades (las casas no les generan más que gastos de mantenimiento e impuestos).
El INE nos informa que en mayo de este año el número de compra-ventas ha descendido un 18,3% respecto al mismo mes del año pasado. Pero tenemos que tener en cuanta que el dato del ya era malo. Muchas veces para apreciar la dimensión de los descensos no nos basta con limitarnos a un dato interanual descontextualizado. Veamos la evolución del número de compra-ventas en diferentes momentos del tiempo:
- Mayo de 2008: la compra-venta de viviendas cae un 34,3% (pasando de 75.883 a 50.161 compra-ventas).
- Mayo de 2009: vuelve a caer la compra-venta de viviendas un 32,2% (34.012 transacciones en ese mes).
- Mayo: aumenta un 11,9% las transacciones de compras de viviendas respecto al mismo mes del año anterior (37.787 compra-ventas en ese mes).
- Mayo: se reanuda la caída, en un 18,3% como ya hemos comentado (30.797 operaciones de compra de viviendas).
Y con esta sencilla serie numérica mensual podemos constatar mucho mejor la verdadera caída de actividad. De las 75.833 compra-ventas del mes de mayo de 2007 a las 30.797 del mismo mes hay una caída de casi el 59,4%. Es decir, que se vende menos de la mitad.
Si hacemos los números a la inversa, los números aún cantan más: para volver a la actividad del año 2007 el número de compras de vivienda debería aumentar un 146%. Esta es la magnitud más explicativa de la hecatombe inmobiliaria en la que estamos inmersos.
Si tomamos como bueno el dato de que hay 700.000 viviendas sin vender, con este ritmo se tardarían unos dos años más en dejar el stock a 0, suponiendo que no se construye ni una vivienda más (supuesto muy duro).
Los descuentos ya empiezan a asomar en los portales inmobiliarios de los bancos. Pero creo que en breve veremos una oleada de pisos a buen precio, verdaderamente rebajados. Falta demasiado para que la recuperación económica aumente la demanda de viviendas y, con ello, suban los precios. No creo que la banca pueda esperar tanto y contener la salida masiva del ladrillo de sus balances. Aunque con los banqueros nunca se sabe.