Que el asesoramiento en sucursal bancaria brilla por su ausencia cada vez lo dudan menos personas. Nos guste o no, la imagen del director de toda la vida ya no existe. La banca quiere vendedores, no asesores. Y si un claro ejemplo de ello buscamos, la colocación de las hipotecas multidivisa es uno de los mejores (peores, en puridad).
No se trata de discutir si vender sin asesorar adecuadamente es ético o no; se trata de saberlo:
Los empleados de banca cobran en función de lo que venden, no de la calidad de su asesoramiento o de la satisfacción del cliente.
Al menos en la gran mayoría de bancos que conozco.
La hipoteca multidivisa es un préstamo hipotecario que permite cambiar de moneda en determinados momentos del tiempo; normalmente se contratan con la posibilidad de valorar la deuda en euros, yenes, francos suizos o dólares.
Comprar una vivienda a la vez que se especula con divisas es una operación, como mínimo, delicada. Al fin y al cabo, estamos apalancados, ya que tenemos un préstamo con garantía hipotecaria de cientos de miles de dólares, por ejemplo. Sin duda podemos cambiarnos de divisa si vemos que las cotizaciones respecto al euro no nos son favorables, pero para ello hay que seguir el mercado de divisas y conocerlo bien, o ver tener el asesoramiento constante de un experto en divisas.
Lamentablemente, la gran mayoría de clientes particulares que contrataron una hipoteca multidivisa ni eran expertos en el tema ni han recibido jamás el asesoramiento de un bancario experto.
– Al fin y al cabo – dirán los de su sucursal – fue usted el que quiso beneficiarse de los tipos de interés bajos de las divisas extranjeras.
Las entidades financieras que se dedicaron a este tipo de producto (tal vez la más conocida fue Bankinter) esgrimen que no se hacía una venta activa del producto. Que era el cliente el que acudía interesado en contratar esta hipoteca en diferentes divisas, y que el banco trataba de concederla sólo a gente con una buena cultura financiera.
Puede ser que la comercialización no fuera tan grotesca como la que se dio en las hipotecas del 100% más gastos, pero sí que hubo actividad vendedora. Y lo de averiguar la cultura financiera del cliente, permitidme que lo dude. Me gustaría ver que documentación o que entrevista personal se hizo a los clientes para descubrir sus conocimientos del mundo financiero.
Se puede argumentar que el cliente quería beneficiarse de los tipos bajos del yen o del franco suizo, en un momento en que el euribor estaba muy alto, y que toda ganancia potencial tiene un riesgo. Es cierto, siempre que el cliente conociera perfectamente los beneficios y riesgos del producto. El banco tiene un plus jurídico de obligaciones en cuanto a la colocación de productos. En otras palabras, es más responsable de vender mal los productos financieros que el cliente de comprarlos.
Efectos económicos de la hipoteca multidivisa
El problema de las hipotecas multidivisa no es que sea un mal producto, es que es un tipo de hipoteca extremadamente peligrosa si ni se es un conocedor del mundo de las divisas. Con un ejemplo podremos apreciar los riesgos de no tener ni idea de la divisa que hay que elegir en cada momento.
Imaginemos que somos un cliente que decide contratar una hipoteca multidivisa en julio del año 2008. El euribor de junio (el que se aplica a la hipoteca firmada en julio) tocó el 5,361% y, como somos muy listos, compramos una casa por 200.000 euros y elegimos en yen como moneda de referencia de la multidivisa.
En esos momentos el tipo de interés en euros era de Euribor + 1 y en yenes de Libor +1,5. El plazo de la hipoteca era de 30 años.
La deuda pendiente, de 200.000 euros, en yenes era de
Por cortesía de Yahoo Finance podemos observar la evolución de el Euro respecto al Yen:
Si tomamos como fecha de firma el 8/07/2008, el tipo de cambio Euro/Yen estaba a 168,23. Multiplicando 200.000 por 168,23 obtenemos el valor en Yenes, que es de 33.646.000 yenes. Esta era nuestra deuda pendiente en julio de 2008.
Esta misma cantidad de Yenes hoy, cotizando el Euro/Yen a 107,75, representaría un deuda pendiente en Euros de 312.260 euros. Si no hubieramos amortizado cantidad alguna, ahora nuestra deuda pendiente, si pasáramos la hipoteca a Euros, sería de 112.260 euros más.
Pero hemos amortizado capital, desde julio de 2008 hasta ahora. El tipo de interés que se paga cuando tenemos la hipoteca en Yenes es el Libor, que en el 2008 estaba al 1,08% aproximadamente. A lo que hay que sumar el diferencial de 1,5, con lo que resulta un tipo de interés de 3,3% y una cuota de 147.354 Yenes (que como cobramos en Euros, nos suponía cambiar 876 euros). La misma hipoteca denominada en Euros suponía una cuota de 1.250 euros; nos ahorramos ese año nada menos que 374 euros al mes.
El problema es que se han dado dos factores que perjudican tener la hipoteca en Yenes:
- El Euribor ha bajado mucho, más que lo que ha ocurrido con el Libor Yen, en proporción.
- El cambio de divisa Euro/Yen perjudica la transacción si nuestros ingresos son en Euros y hay que comprar Yenes para pagar la hipoteca.
Acabemos nuestro análisis con una simplificación, suponiendo que la hipoteca en Yenes a partir de la segunda revisión se paga a un interés de 0,7%+1,5% = 2,2%.
Con una tabla de amortización, resulta que actualmente nuestra deuda pendiente es de, aproximadamente, 31.102.804 Yenes, pagando una cuota de 128.271 Yenes.
Pasemos estos datos a Euros:
- Cuota equivalente a 1.190 euros.
- Deuda pendiente equivalente a 288.657 euros.
Es decir, después de estos años en lugar de haber amortizado hipoteca, le debemos al banco 188.657 euros de más, si pasamos la hipoteca de Yenes a Euros.
Y encima nuestra cuota nos cuesta 1.190 euros al mes; si desde el inicio nuestra hipoteca hubiese estado en euros, nuestra cuota actual sería de unos 857 euros y un deuda pendiente de 182.710 euros.
Resumiendo:
Si contratamos una hipoteca multidivisas en julio de 2008 y mantenemos la divisa Yen, actualmente nuestra hipoteca tendría:
- Un capital pendiente en Yenes de 31.102.804, o 288.657 euros.
- Una cuota mensual de 128.721 Yenes, 1.109 euros.
La misma hipoteca sin especular con divisas, teniendo siempre la divisa Euro:
- Capital pendiente: 182.710 euros.
- Cuota mensual: 857 euros.
Siempre teniendo en cuenta que el cliente no hubiera sido asesorando en ningún momento de su error, la broma de la hipoteca multidivisa le hubiera resultado muy cara, con una deuda pendiente de 105.947 euros de más, y encima pagando una cuota mensual actual superior en 252 euros.
Nuestro consejo: nunca invertir o contratar productos financieros que no se conozcan perfectamente. El riesgo puede salir muy caro, más de 100.000 euros en nuestro caso.