¿Cómo funcionan las hipotecas multidivisa?

Hipotecas -

Si quieres saber qué son las hipotecas multidivisa, cómo funcionan y qué riesgos y ventajas te pueden aportar, en Opcionis hemos elaborado este artículo para tí.

Qué son las hipotecas multidivisa

Un préstamo es un contrato formalizado con una entidad bancaria o de crédito, mediante el cual se nos presta una cantidad de dinero determinada y se debe devolver mediante cuotas periódicas en un plazo determinado. Más una cantidad en concepto de intereses.

La diferencia entre un préstamo personal y un préstamo hipotecario es que mientras el primero no se aporta ningún tipo de garantía (aunque el deudor responde con su propio patrimonio, presente y futuro), en el segundo caso un bien inmueble actúa como una garantía directa para el caso de incumplimiento. Si no se cumplen las obligaciones de pago, el banco ejecuta la garantía. Es decir, se abre un procedimiento de ejecución hipotecaria, más rápido y más severo que en si el deudor no aporta ningún tipo de garantía directa.

Mientras tanto, el prestatario de la hipoteca mantiene la propiedad y la posesión del bien hipotecado. Simplemente está afecto para los casos de incumplimiento en el pago.

Ahora bien, existe otro concepto de préstamo hipotecario, el cual se basa en que el dinero no se presta en euros, sino en otras divisas diferentes. Esto es lo que representa la hipoteca multidivisa. La deuda puede ser en una o varias divisas (repartida). Las divisas más comúnmente utilizadas son aquellas que se denominan “divisas mayores”, las más negociadas en el mercado de divisas (Foreing Exchange o simplemente Forex). Es decir: El Yen japonés, el Franco Suizo, el dólar de Estados Unidos, el dólar australiano y el dólar neozelandés.

Pero ¿por qué se solicitan y se conceden préstamos en otras divisas, convirtiendo un préstamo hipotecario e una hipoteca multidivisa? ¿Qué ventaja puede suponer esto para el prestatario?

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Estas son las preguntas que vamos a responder en las siguientes secciones de este artículo: Cómo funcionan y qué ventajas (así como inconvenientes ) tienen las hipotecas multidivisa.

Cómo funcionan las hipotecas multidivisa

Cada divisa tiene un tipo de interés oficial. La autoridad monetaria que la emite también controla la política monetaria para controlar la inflación y la economía en general. Teniendo, entre otras cuestiones, potestad para establecer los tipos de interés que cobra por prestar dinero a las entidades financieras de su zona de influencia.

Por lo tanto, los tipos de interés aplicados en el préstamo no son los mismos dependiendo de la divisa que se trate. Esta es la primera cuestión que debemos tener presente, las hipotecas multidivisa tienen unos tipos de interés diferentes a los que se aplican en el mercado hipotecario de la zona euro y para las hipotecas denominadas en euros. Sin embargo, los tipos de interés no son un elemento estático, cambian con el paso del tiempo en función de como evolucione la economía (principalmente la inflación).

¿Quiere decir esto que deberemos devolver el préstamo en la misma divisa que se nos ha concedido? No, en absoluto, el pago de las cuotas hipotecarias se realizan en euros, los cargos en la cuenta son en la divisa local. El propio banco hace el cálculo de la cantidad que tiene que cargar en nuestra cuenta para que, según el tipo de cambio, se realice una operación con divisas (un cambio de divisas en el mercado) y se atiendan los pagos de la hipoteca. Es decir, el propio banco cambia las divisas, nuestros cargos serán en euros.

Esto nos lleva a la siguiente cuestión de el funcionamiento de las hipotecas multidivisa: Los tipos de cambio. Según se encuentre el euro de fuerte o de débil en el mercado Forex con respecto a otras divisas, nuestra cuota hipotecaria puede ser mayor o menor. Normalmente se utilizaban las hipotecas multidivisa para tener que pagar una cuota inferior debido al tipo de cambio.

Sin embargo, como sucede con los tipos de interés, los tipos de cambio tampoco se mantienen constantes. Las diferentes divisas fluctúan por pares en el mercado Forex. Según la oferta y la demanda de una determinada divisa su tipo de cambio con respecto a otra se verá afectado.

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Resumiendo lo dicho hasta el momento, las hipotecas multidivisa se caracterizan porque entran en juego diferentes tipos de interés y los tipos de cambio. La idea de todo esto es que estos dos factores estén a favor del prestatario y poder pagar una menor cantidad de dinero en las cuotas hipotecarias. Así como reducirse la cantidad a deber por el efecto del tipo de cambio. No obstante, estos dos factores evolucionan con el paso del tiempo y, recordemos, las hipotecas son préstamos que se realizan a largo plazo.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas multidivisa

Las principales ventajas de las hipotecas multidivisa las hemos nombrado en el apartado anterior. Pueden suponer un abartamiento de los intereses a pagar y, pueden reducirse las cuotas (y la cantidad total a pagar) si utilizamos bien el tipo de cambio.

Para que estas cuestiones sena eficaces deberemos escoger divisas que se encuentren débiles en el mercado, así el tipo de cambio nos será más favorable. Un euro fuerte favorece a las hipotecas multidivisa.

Por otra parte, también tendremos que estar atentos al tipo de interés aplicado para las diferentes divisas y compararlo con el que pagaríamos en el entorno de la eurozona. El índice de referencia es el Euríbor a un año. Los intereses a corto plazo para las diferentes divisas son los utilizados en el mercado interbancario de londres (índices Libor a un año para las diverentes divisas).

No obstante, estos factores, y especial el tipo de cambio, también suponen un riesgo. Es el conocido por los inversores como el “riesgo divisa” o riesgo de cambio y se trata simplemente de la evolución desfavorable de los tipos de cambio.

Un inversor particular, como norma general, no tiene conocimiento de cómo se encuentran los tipos de cambio, si los tipos de interés en otras divisas son altos o bajos en comparación con el Euríbor. Y mucho menos de la posible evolución futura de estos dos conceptos. Por este motivo, debía confiar en la entidad bancaria y al ver que efectivamente sus cuotas eran menores, pues entendía que la operación era rentable.

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Posteriormente, los tipos de cambio evolucionaron desfavorablemente y lo que era una ventaja se transformó en un inconveniente. La moraleja es: El riesgo de tipos de cambio está presente en las hipotecas multidivisa.

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5 Comentarios para “¿Cómo funcionan las hipotecas multidivisa?”

  1. josete

    Este ejemplo está mal.

    Si el valor del yen sube a 125 yenes/€, la deuda subiria, pues deberiamos 120.000€, en lugar de los 100.00€ iniciales.

    Sin embargo, esto sólo seria cierto en el caso de que ‘canjearamos’ la hipoteca.

    De cualquier manera, uno de los riesgos de la hipoteca multidivisa es que nunca sabes cuanto vas a pagar cada mes, pues la cuota se calcula a la cotizacion del yen de ese momento.

    Sabremos que tendremos que pagar, por ejemplo, 140.000 yenes, pero cada mes, esos yenes nos costará mas o menos euros conseguirlos.

    Sin embargo, la ventaja que yo le veo ahora, es que , mientras en españa se habla de euribor al 5.5%, en japon , estamos hablando del un interes ( libor ) del 1 % ( Tipos de interes ).

    Evidentemente, la hipoteca multidivisa puede efectuarse en varias divisas, francos suizos ( CHF ) es las más común para quien no quiera correr los mayores riesgos ( y por tanto mayores ventajas ) de ‘jugar’ con el yen.

  2. Jordi Olivé

    El ejemplo que nos pone no es verdad,puesto que cuando se contrata una hipoteca la cantidad de yenes que deberiamos al banco seria de 15.000.000 y si la moneda se apreciase,deberiamos mas aun de lo que contratamos(solo en el caso de liquidarla),puesto que lo que nos cuesta realmente es el dia en que compremos yenes para pagar el recibo de la hipoteca.Decir a favor que el interes que estariamos pagando en estos momentos seria de 0.75 aprox. + el diferencial del banco,con lo cual nos ahorramos por lo bajo tres puntos de diferencial respecto al euribor,a más de que cada mes amortizamos mas capital que con el euribor.
    Aclarar que el dia de la firma la cantidad de yenes que figuren en la escritura será la cantidad que debamos al banco,sua o baje la moneda.
    Atte.Jordi Olivé

  3. xx

    muy bien explcado, mi duda es la siguiente, los bancos centrales, bajan el tipo para activar la economia del pais en cuestion… pero si parte del dinero q se pide va a parar a otros paises, esa parte no contribuye, como es que lo permiten? entiendo que esta el banco en medio….. pero aun asi el banco tendra que en cierta manera relacionar esa hipoteca con el interes de ese pais… asi que no acabo de entender…. llevandolo al extremo (q es donde parece que estamos casi 0%) i gente de otros paises llevandose ese dinero… pues no eso q no lo acabo de entender…