Si te preguntas la cómo es la nueva ley hipotecaria en España, qué novedades trae consigo y cómo pueden afectarte, tanto si ya has firmado una hipoteca como si tienes intención de hacerlo en un futuro, en el blog de Opcionis te damos las claves.
¿La nueva ley hipotecaria ofrece una mayor protección al consumidor?
Uno de los objetos de la nueva ley hipotecaria en España es precisamente dotar al consumidor de una mayor protección, en cumplimiento de la normativa europea. Las medidas que incorpora esta nueva legislación y que mejoran la posición de los consumidores son las siguientes:
- Una mayor información: El banco debe realizar una oferta vinculante (por un período de 10 días), en la que se recogen las condiciones personalizadas de la hipoteca en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). También debe proporcionar al consumidor la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), una copia del contrato y un documento en el que se indican las cuotas a pagar en diversos escenarios de fluctuación de tipos de interés (si la hipoteca es variable).
- Realizar una visita previa al notario: Será obligatorio para los hipotecados como para los avalistas pasar por la notaría con carácter previo para recibir un asesoramiento gratuito y realizar un test. El notario no puede autorizar la firma de la escritura de constitución de la hipoteca si no se supera la prueba.
- Prohibición de inscribir cláusulas abusivas: Si una cláusula es contraria a la normativa o ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo, no puede figurar en la escritura de hipoteca. Los notarios y los registradores no podrán escriturar en estos casos.
- Nulidad de las cláusulas abusivas: Sin que medie ningún plazo de preinscripción, las cláusulas contrarias a la normativa serán consideradas nulas de pleno derecho.
- Creación de una nueva entidad de resolución de litigios: Todas las quejas y reclamaciones provenientes de un préstamo hipotecario serán resueltas por una entidad creada para estos efectos, dedicada a resolver litigios de consumo financiero.
¿Qué comisiones se abaratan con la nueva ley hipotecaria?
La nueva ley hipotecaria abarata las comisiones por amortización anticipada, tanto si es parcial como si es por la totalidad de la hipoteca. Dicha comisión únicamente se puede cobrar en los casos en los que al banco le genere algún perjuicio económico la cancelación anticipada de la hipoteca.
Para una hipoteca a tipo fijo, los límites a esta comisión quedan establecidos de la siguiente manera:
- 2% durante los dos primeros años.
- 1,5% durante el resto de vida del préstamo hipotecario.
En cambio, para una hipoteca a tipo variable, se establecen los siguientes límites:
- 0,25% durante los tres primeros años o bien 0,15% a aplicar durante los 5 primeros años.
- 0% durante el resto de vida del préstamo hipotecario.
Al margen de la comisión por amortización anticipada, una de las medidas más populares de la nueva ley hipotecaria en España es que el trámite para pasar de una hipoteca con un tipo de interés fijo a tipo variable, haciéndolo más barato. Este cambio puede realizarse mediante una novación de la hipoteca o una subrogación de acreedor (en otras palabras, cambiar de banco). En cualquier caso, la comisión máxima que se puede llegar a cobrar por este supuesto es de un 0,15%. Además de ello, únicamente será aplicable si el cambio se produce durante los tres primeros años de vida del contrato del préstamo hipotecario.
¿Qué otras medidas aplica la nueva ley hipotecaria?
En un proceso de subrogación de acreedor, si la entidad vigente realiza una contraoferta en la que se igualan o mejoran las condiciones, hasta ahora, el consumidor tenía la obligación de aceptarla. Con la nueva ley hipotecaria esto cambia, el cliente tiene una mayor libertad para escoger el banco que mejor le parezca.
En un supuesto de impago reiterado, en el cual los bancos activaban una cláusula de vencimiento anticipado (es decir, vence todo todo el préstamo y se debe pagar), ahora es necesario que se cumplan unos requisitos más restrictivos. También para que el banco inicie el proceso de ejecución hipotecaria, se debe dar unas condiciones más duras (un mínimo de doce impagos para que puedan embargar la vivienda)
Los gastos que conlleva la constitución de una hipoteca, serán repartidos entre el banco y el cliente. Hasta ahora, el banco eludía estos gastos. Básicamente, el banco deberá pagar la gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y su copia de la escritura de constitución de hipoteca. El cliente pagará el resto, es decir, la tasación del inmueble y su copia de la escritura de constitución de la hipoteca. Con lo cual, supone un alivio económico para el consumidor.
Por otra parte, se limitan las ventas vinculadas a la hipoteca. Hasta ahora, los bancos imponían como requisito para conceder el préstamo hipotecario la contratación de otros productos financieros que ellos mismos ofrecían (como seguros, planes de pensiones, depósitos o tarjetas de crédito). Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en España, los bancos sólo pueden exigir el seguro de daños, un seguro de vida o de protección de pagos. El cliente puede suscrbirlos con la aseguradora que él desee. La banca sólo puede ofrecer al cliente productos financieros los cuales se haya demostrado que le son beneficiosos.
Otra de las medidas es que se prohíbe de forma expresa la aplicación de un interés mínimo, con lo cual, desaparece el suelo de la hipoteca, estableciéndose un 0% por defecto.
¿Es retroactiva la nueva ley hipotecaria?
La nueva ley hipotecaria en España entró en vigor el 16 de junio, todas las hipotecas que se firmen posteriormente a esta fecha estarán directamente afectadas por la misma. Sin embargo, ¿qué sucede con las hipotecas que se han firmado anteriormente? Existen sólo dos supuestos que tienen carácter retroactivo.
La nueva legislación en materia hipotecaria tiene dos artículos concretos que son retroactivos:
- El que produce que la conversión de una hipoteca con un tipo de interés fijo a tipo variable sea más barato.
- El artículo que establece cuándo es posible ejecutar una hipoteca para los supuestos de impago.
Por lo demás, la legislación no cubre aquellas hipotecas formalizadas con anterioridad, salvo estos dos puntos. En cualquier caso, aquellos que firmaron una hipoteca antes de la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en España, tienen facultad para cambiar de banco de una forma más sencilla, tal y como hemos visto.