Debemos darle importancia a dichas comisiones bancarias, ya que será lo que deberemos pagar en las cuotas al solicitar la hipoteca.
A continuación mencionaremos algunas recomendaciones a tener en cuenta para las Comisiones Bancarias de las Hipotecas:
En una hipoteca conviene que analice en profundidad las siguientes comisiones: comisión de apertura, comisión de cancelación y comisión de subrogación.
Comisión de apertura y estudio.
Se incluyen todos los gastos originados por el Banco o Caja de Ahorros las entidades por la tramitación del contrato del préstamo hipotecario. Se calcula en tanto por ciento del importe del préstamo. Generalmente, el importe de esta comisión se cobra cuando se firma el contrato, no obstante, es posible acordar con la entidad financiera abonarla a lo largo de la vida del préstamo. Esta comisión se incluye en el cálculo de la TAE (Tasa Anual Equivalente) o coste efectivo del préstamo. Por tanto, debe ser la TAE lo que finalmente compare con las ofertas de otros bancos, dado que, al menos recoge ya las comisiones que con toda seguridad tendrá que pagar por su hipoteca.
Comisión de cancelación o amortización anticipada.
Se aplica por la entidad financiera en el caso de que el cliente desee cancelar parcial o totalmente la hipoteca antes de cumplirse el plazo. Se calcula como un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Por Ley, las comisiones de cancelación tienen establecidos unos límites máximos.
En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, en los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más elevada. En este último caso, debe ser muy consciente de que una muy elevada comisión de cancelación le desalentará si desea amortizar la hipoteca a efectos de beneficiarse de una posible baja de tipos de interés y, por ejemplo, negociar un nuevo préstamo con otra entidad financiera.
Comisión de subrogación.
Esta posibilidad recogida por la legislación vigente se fija en el 1% del préstamo. Permite el cambio de hipoteca de un Banco a otro, con la posibilidad de variar el tipo de interés, y mantener las condiciones en cuanto a plazo e importe pendiente de amortizar. El Banco tiene que estar de acuerdo para que se lleve a efecto la subrogación de la hipoteca.
Cabe destacar que el prestamo con garantia hipotecaria es un contrato por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros, aunque puede ser cualquier persona física o jurídica), presta una cantidad de dinero a otra persona o sociedad (el deudor).
La hipoteca propiamente dicha es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el dinero.
Consiste en que un bien inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el acreedor, con unos procedimientos ejecutivos abreviados, puede instar la venta en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.