En primera instancia los descuentos del ‘banco malo’ no sirven de referencia para el mercado, esto fue informado por el presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE).
Se anunció que los descuentos en el valor de transferencia de los activos tóxicos al ‘banco malo’, que en el caso de la vivienda terminada alcanzan el 54,2% de media, no se pueden tomar como referencia para determinar los precio de los inmuebles en el mercado.
En primer lugar, dentro del crédito promotor transferido se incluyen también promociones de vivienda terminadas, con un descuento menor, del 32,4%, que, en su opinión, sería incluso más parecido al experimentado por el precio de la vivienda en el mercado.
Además, estos descuentos responden al objetivo meramente financiero de dar confianza en el proceso de saneamiento de la banca.
Ahora bien, lo determinante será ordenar adecuadamente estos activos para darles salida de acuerdo con las necesidades de los inversores, de forma que se establezcan los precios adecuados y se obtengan beneficios y no pérdidas. Para ello, el presidente de APCE ha propuesto la creación de un comité estratégico que oriente la forma de gestionar estas unidades.
Lo que queda por hacer, es esperar a ver cuál es la rentabilidad en las operaciones, una vez se pongan a la venta los activos para ver el alcance real de los descuentos. Desde ya un descuento del 54% para la vivienda terminada está en niveles óptimos si se tiene en cuenta la caída del precio de la vivienda desde sus máximos en el primer semestre de 2008 y la renta bruta de los hogares.
Habrá que ver a qué precio se enajenan las viviendas terminadas del ‘banco malo'” y también lo que se tarda en hacerlo. Si estos activos se sacan al mercado en poco tiempo habrá una sobreoferta que empujará a la baja los precios de la viviendas, mientras que si se realiza una venta secuenciada en el tiempo el efecto será menor.
El Banco de España, encargado de fijar el precio final de cada activo o paquete de activos a traspasar, toma como referencia su valor económico real, según el FROB. A esa cuantía va aplicando una serie de descuentos, entre ellos los costes de gestión de esos activos que asumirá la Sareb o la rentabilidad que se ofrezca a los inversores privados del banco malo. Además, el precio variará según la entidad y según el origen, naturaleza y estado, entre otros criterios, del activo.
Al fijar un fuerte descuento sobre los activos, el banco malo podrá ir vendiéndolos a un precio superior según el mercado inmobilario se vaya recuperando. El banco malo tendrá una rentabilidad media anual de entre el 14% y el 15% de su capital. En todo caso, el propio FROB admite que en los primeros años esos beneficios serán más moderados y no se descarta que pueda generar pérdidas en sus inicios. De cumplirse ese plan, al final de sus 15 años de vigencia tendría una rentabilidad de entre el 210% y 225% de sus recursos propios.