La caída del euribor, la trampa del diferencia en la hipoteca y nuestras opciones

Según la Unión de Consumidores Españoles (UCE) las entidades financieras están abandonando el euríbor como tipo de referencia en los préstamos hipotecarios. Las últimas caídas del índice, unido a la previsión de nuevos recortes de tipos de interés, ha mitigado los beneficios que bancos y cajas obtienen por su uso. Y no es que el Euribor vaya a dejar de utilizarse como referencia (aunque algunos ya se plantean incluso su desaparición), sino que los bancos empezarán a tomar medidas para que su rentabilidad no caiga.

En diversos medios empiezan a hablar de hipotecas baratas durante este año por la previsible evolución del Euribor en 2009, pero al margen de quienes han revisado su hipoteca y obtenido una reducción de cuota pocas rebajas más se pueden esperar. Todavía nos encontramos en un momento de falta de liquidez por parte de los bancos y por lo tanto de escasez de crédito. El grifo de la financiación sigue bajo mínimos y muchas entidades no están dispuestas a conceder hipotecas a unos tipos de interés tan bajos. La solución de los bancos: aumentar el diferencial. Tan sólo hace falta observar la diferencia entre el euribor y el tipo medio de las hipotecas concedidas. Según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) el tipo medio de las hipotecas concedidas por bancos y cajas de ahorro en diciembre fue del 5,891%, lo que contrasta con el 3,452% del Euribor a 12 meses en diciembre. La diferencia es de 2,438 puntos. Pero ¿realmente se están firmando préstamos en esas condiciones?

La realidad es que el tipo medio de las hipotecas también incluye los préstamos a tipo de interés fijo, lo que puede distorsionar un poco los datos, aunque sí es cierto que bancos y cajas son cada vez más exigentes a la hora de conceder un préstamo. De esta forma han aumentado las garantías que hay que presentar y los productos financieros adicionales a contratar si se quiere reducir el dichoso diferencial respecto al euribor.

Al margen de su capacidad de negociación y de ofrecer avalistas, la nómina o la domiciliación de seguros, la otra alternativa para el usuario es desterrar el euribor como índice de referencia. Y es que hay vida detrás del Euribor. Las opciones son las siguientes:

• Prestamos a tipo de interés fijo: esta es la alternativa más evidente, pero se supone que quien busca un índice de referencia es porque desea contratar una hipoteca a tipo variable.
• IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios: es un porcentaje que utilizan las entidades financieras para actualizar las hipotecas con tipos de interés variable y que mensualmente publica el Banco de España. Existen tres modalidades que son el IRPH de bancos (la media de los préstamos a tres años que conceden los bancos), el IRPH de las cajas de ahorro (se calcula según las ofertas hipotecarias de estas entidades) y el IRPH del Conjunto de Entidades (una media de las dos anteriores). Suele ser más alto que el Euribor.
• CECA: está creado por la Confederación Española de Cajas de Ahorro y para determinar su valor se utiliza el tipo de interés de los préstamos hipotecarios y el de los préstamos personales de las cajas de ahorro. Suele ser más alto que el Euribor y el IRPH
• Hipotecas multidivisa: la opción más arriesgada y que básicamente supone adquirir la hipoteca en una moneda distinta al euro.

Lo normal es que el usuario medio elija entre Euribor, IRPH y CECA. El Euribor sala ganando en comparación a los otros dos índices porque es el presenta un valor más bajo. Sin embargo, decantarse por uno de los otros dos también puede tener sus ventajas si así se consigue reducir el diferencial o la obligación de contratar otros productos financieros.