- Dinero prestado:
Depende del importe en que esté valorada la vivienda. Este valor lo da una empresa de tasación contratada personalmente o, como es habitual, por la propia entidad financiera. El banco suele conceder en concepto de préstamo en torno al 80% del valor de tasación (a veces se concede hasta el 100% con otras garantías adicionales, como contar con el respaldo de avalistas).
También depende de tus ingresos. Las entidades financieras suelen estimar que la cuota mensual por la que el titular puede endeudarse supone entre un 30% y un 35% del total de sus ingresos líquidos.
- Condiciones del préstamo
Préstamo hipotecario de tipo variable o mixto.
- Tipo de interés
Los bancos suelen aplicar para préstamos hipotecarios fijos un interés mayor que para préstamos hipotecarios de tipo variable.
Los índices de referencia para préstamos hipotecarios son publicados en el B.O.E. todos los meses. Los principales índices son:
- IRPH de bancos
- IRPH de cajas
- IRPH del conjunto de entidades de crédito
- MIBOR a un año
- EURIBOR
- CECA
Las entidades financieras suelen recomendar IRPH sin diferencial adicional o CECA, pero eso sólo les beneficia a ellos.
- Plazos:
El plazo de amortización o devolución del préstamo oscila entre 10 y 30 años.
Lógicamente, cuanto mayor es el plazo de devolución menor es la cuota mensual, pero mayor es la cantidad por intereses que pagas. Por ello tienes que buscar un plazo que, sin que te suponga una gran carga mensual, sea lo más breve posible.
Se suelen aplicar la comisión de apertura y la comisión de cancelación.
Comisión de apertura: normalmente no es superior al 1%. A efectos prácticos es como un incremento del tipo de interés del primer año.
Comisión por cancelación anticipada: si quieres cancelar anticipadamente el préstamo, cuando éste es a interés variable, la comisión no supera el 1%. En los caso de interés fijo puede ser del 3%.
Las comisiones por amortización acelerada del préstamo dependen de las cantidades a amortizar y del plazo ya vencido del préstamo. Suelen pactarlas individualmente las entidades de crédito.
- Redondeos:
Algunas entidades financieras tienen la mala práctica de redondear el tipo de interés fijado en cada revisión al octavo o al cuarto de punto superior, lo que equivale a incrementar el tipo de interés. Si por ejemplo tu crédito hipotecario tiene un interés de referencia del 14,501%, el banco podría cobrarte el 4,750%.
- Novación y subrogación de créditos hipotecarios
Los importantes cambios que han tenido lugar en el mercado crediticio durante los últimos años, con descenso notable de los tipos de interés, han propiciado que personas que tenían contratado un préstamo hipotecario puedan encontrarse con que el interés que están pagando es muy superior al que en este momento existe en el mercado.
En este caso existe la posibilidad de negociar una bajada del interés con la entidad financiera (novación), o de trasladarlo a otra entidad que ofrezca unas condiciones mejores (subrogación).