La morosidad supone un problema para la banca. A pesar que en los últimos años se ha reducido, los datos del Banco de España arrojan una tasa de morosidad del 6,39% en el mes de junio. Las dificultades económicas hacen que sea difícil cumplir con las obligaciones financieras e incluso se llegue al punto de tener que suspender los pagos a los préstamos bancarios. En este contexto, empiezan a ser frecuentes los casos en los que una persona recurre a un préstamo para pagar otro crédito (refinanciaciones) hasta que el círculo de crédito ya no da más de sí y entonces se encuentra sin recursos y con pocas posibilidades de maniobra.
En primer lugar hay que indicar que dejar de pagar al banco es siempre una mala decisión que tiene consecuencias negativas, empezando por la reclamación de las cantidades adeudadas por parte de la entidad financiera.
¿Qué hago si no puedo pagar la hipoteca?
En este sentido, lo primero que hay que hacer en cuanto comienzan los problemas de pago y se detecta la posibilidad de caer en la morosidad es acudir a nuestra oficina para explicarles la situación y tratar de llegar a un acuerdo. Hay que tener en cuenta que al banco lo que le interesa es cobrar el préstamo, aunque sea algo más tarde. De hecho, este retraso seguramente aumentará sus ingresos por medio de los intereses.
Lo que no se debe hacer es ocultar el problema, porque el banco tiene mecanismos jurídicos para cobrar la deuda, si no a presente, a futuro. En este punto se abriría un proceso de morosidad, el cual puede acabar en los juzgados si no se satisface la deuda con antelación. Sobre todo, si hay un bien en garantía, esta se ejecutará. En el caso de un contrato de hipoteca, el proceso de embargo es todavía más severo.
¿Cómo funciona el proceso de embargo y subasta?
No siempre es posible llegar a un acuerdo con el banco y a muchos sólo les queda dejar de pagar como única solución. Quienes lo hagan deben saber que el cauce de los acontecimientos será más o menos el siguiente
Primer aviso de impago
Tras el primer mes el banco suele ponerse en contacto para comprobar si se ha producido algún error y explicar que con abonar la cuota más los intereses de demora el problema quedará zanjado.
En este punto todavía tenemos tiempo para negociar, dar explicaciones e incluso refinanciar la deuda.
Comunicaciones oficiales
Si la situación se prolonga el banco seguirá tratando de cobrar e incluso puede buscar el acuerdo que antes negó mediante cambios en el plazo de la hipoteca el devengo de los intereses.
Hay que tener en cuenta que en este momento la deuda no sólo equivale a la cantidad que marca la hipoteca, sino que también hay que sumarle los intereses de demora.
Entrada en morosidad
A partir del sexto mes el panorama cambia para la entidad bancaria, ya que el banco debe provisionar la deuda impagada en su cuenta de resultados y lo que sólo era un inconveniente se convierte ya en un problema para las cuentas de la oficina y del banco.
Aquí es posible que la entidad ya haya decidido inscribir al deudor en una lista de morosos e incluso emprenda acciones legales para ejecutar la garantía del préstamo.
Demanda judicial
En este punto el banco realiza las acciones legales. Para ello requiere un notario o presenta una demanda en el juzgado. El deudor recibe una notificación sobre el procedimiento mediante correo ordinario a la dirección que viene expresada en las escrituras del contrato.
Puede solicitar en el Registro de la Propiedad que se inscriban las cargas existentes sobre el bien inmueble. En caso de querer vender la vivienda, en dicho Registro pesará sobre ella dicho procedimiento y será público. El comprador estará al tanto.
Convocatoria y celebración de subasta
La subasta de la vivienda suele producirse al año o año y medio de haber dejado de pagar la hipoteca y es el juzgado quien determina la fecha exacta hasta la cual todavía se puede abonar la deuda más los intereses para evitar la subasta.
Lanzamiento o deshaucio
Si el propio deudor no abandona la vivienda voluntariamente tras habérsele notificado, se iniciarán las gestiones para proceder al deshaucio. En este caso es el juzgado el que indica una fecha y una hora para que el nuevo propietario tome la posesión efectiva del bien.
Es una situación desagradable, debido a que el deudor ya no es el propietario legítimo y la persona que ostenta este título irá a tomar posesión acompañado por una comisión judicial, un cerrajero e incluso presencia policial.
¿Qué ocurre después de la subasta?
La venta o subasta de la casa puede no ser el final del proceso. Todo dependerá de que el dinero que se obtenga sea suficiente para pagar la deuda acumulada. Y es que en la legislación española, a diferencia de la estadounidense, no basta con entregar las llaves al banco para saldar la deuda. Hay que pagar la cuantía que figura en el préstamo incluso si esta es superior al valor del inmueble.
De ahí que una de las reivindicaciones que con más fuerza defienden las organizaciones y plataformas de afectados por la hipoteca sea la dación en pago. Es decir, que con la entrega de la vivienda al banco se cancele la deuda.
La dación en pago procura que la totalidad de la deuda quede saldada con la entrega de la vivienda. En caso de que no existiese este pacto o cláusula el precio de la vivienda en subasta cubrirá la parte de la deuda pendiente, pero ¿qué sucede si no la cubre en su totalidad? En este caso el deudor puede seguir siendo embargado.
¿Qué pueden embargar además de la vivienda?
Cabe la pena resaltar que en principio, si el préstamo es con una garantía hipotecaria, el bien hipotecado queda directamente afecto. Por consiguiente será lo primero que ejecutarán. Además, tal y como se ha comentado, es un procedimiento judicial diferente que los embargos ordinarios (más rápido y severo para el deudor).
Si la venta del piso no cubre la cantidad del préstamo el banco podrá seguir reclamando el dinero adeudado y continuar con el proceso de embargo. Aunque en esta ocasión ya no existiría un bien afecto y el proceso será el de embargo ordinario. En este punto podrá solicitar el embargo del resto de posesiones del deudor e incluso embargar su nómina. En este sentido, el orden de los objetos de embargo sería el siguiente según la la Ley de Enjuiciamiento Civil:
- Dinero en efectivo o cuentas abiertas en entidades de depósitos
- Créditos, valores y derechos sobre productos financieros corto plazo
- Sueldos, salarios y pensiones. En este sentido hay que destacar que el deudor siempre deberá percibir un salario que le permita subsistir de acuerdo con el Salario Mínimo Interprofesional (en torno a los 645, 30 euros mensuales). Las cantidades adicionales serán las que se embarguen.
- Bienes e inmuebles. En este apartado puede entrar por ejemplo el coche.
- Metales preciosos, piedras finas, joyería, orfebrería y antigüedades.
- Frutos y rentas de toda especie.
- Bienes muebles y semovientes.
- Créditos, derechos y valores realizables a largo plazo.
En último caso, el banco puede recurrir también a la personas o personas que hacen de avalistas y solicitarles el pago de la deuda e incluso embargarles.
Este es el proceso genérico en caso de impago que se mantiene incluso en el caso de varias deudas acumuladas. De hecho, es relativamente habitual el impago de los créditos derivados del uso de tarjetas e incluso de préstamos para la compra del coche mientras se sigue atendiendo al pago de la hipoteca.
En este punto la pregunta que se hacen la mayoría de morosos es: ¿se puede embargar el piso por otros préstamos incluso si la hipoteca está al día? La respuesta es afirmativa. La entidad puede reclamar el embargo de cualquier bien, aunque primero deberá acudir a los menos onerosos (los menos gravosos o pesados) y en cualquier caso deberá atenerse al orden de preferencias anteriormente indicado.
De todas formas, en el caso de embargar un piso hipotecado, sólo se podrá ejecutar la diferencia entre el valor del piso y la cantidad para la cual este responde como garantía de la hipoteca. Es decir, sólo se podría embargar y subastar la cantidad adeuda sin que se pueda incluir lo que ya está hipoteca.
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