Los cambios en la deducción por vivienda

Preguntas -

Entre las medidas para dinamizar la economíahay dos que afectan especialmente a las finanzas de los ahorradores y sus planes a corto y medio plazo: la ayuda de 2.000 euros para la compra de vehículos y el final de la deducción por vivienda habitual para las rentas superiores a los 24.000 euros a partir de 2011. Si la primera supone un incentivo adicional para quienes ya estuviesen pensando adquirir un automóvil, la segunda puede alterar la estrategia de muchas familias e incluso la evolución de precios de todo el sector inmobiliario.

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Para quienes desconozcan el cambio que planea el Gobierno, se puede resumir como el final de las deducciones para quienes compren una casa a partir de 2011 y ganen más de 24.000 euros. En realidad, la propuesta contempla que sólo las rentas inferiores a 17.000 euros se podrán deducir el máximo de 9.015 euros del que ahora disfrutan todos los contribuyentes, ya que la cuantía iría descendiendo linealmente hasta los citados 24.000 euros. Por lo menos, quienes hayan comprado su casa antes del 1 de enero de 2011 podrán seguir practicando las citadas deducciones, que se traducen en un máximo de 1.300 euros cada año para quienes se practican el total (15% de los citados 9.015 euros).

De esta forma una casa costará una media de 30.000 euros más sólo por el dinero que se dejará de percibir en forma de deducciones fiscales. Y esto en el caso de la hipoteca media española, fijada en los 150.000 euros. Las pérdidas pueden ser todavía mayores cuando mayor sea el plazo de la hipoteca y el importe. Según los cálculos del portal inmobiliario para una hipoteca de 300.000 euros a 25 años con un 4% de interés las pérdidas serían de 67.500 euros que el hipotecado dejaría de recibir de Hacienda y tendría que pagar de préstamo.

En principio, la medida está pensada para levantar el alicaído mercado inmobiliario, pero lo que no está ni mucho menos claro es que vaya a tener el efecto deseado. En primer lugar porque el mercado del crédito no atraviesa su mejor momento por mucho que las entidades financieras aseguren estar abriendo el grifo y en segundo lugar la medida contribuirá a frenar la caída de los precios. Si a partir de 2011 desaparecen las deducciones y por lo tanto ‘sube’ el precio de la vivienda, muchos propietarios van a mantener los precios conscientes de que conforme se acerque la fecha límite más personas estarán interesadas en comprar.

De hecho, ya se empieza a hablar de una hipotética caída del sector a partir de 2011 por la eliminación de esa ayuda fiscal y llegados a este punto el ciudadano medio lo que se pregunta es ¿Cuándo será más rentable adquirir el piso? No se trata de una pregunta fácil. Por un lado si se compra antes de 2011 las deducciones fiscales aseguran 1.350 euros anuales durante la vida del préstamo (siempre que se aporte el máximo de 9.015 euros) y por otra la caída del precio supone una hipoteca más reducida y por lo tanto el pago de menos intereses.

Un estudio al respecto con unas tablas que reflejan cuánto tendría que caer el precio de los pisos para que resultase financieramente rentable esperar a 2011 y dejar de lado las deducciones fiscales. Así, por ejemplo, para una casa de 200.000 euros comprada a 25 años el precio debería caer un 17% para que compensase comprar a partir de 2011. En términos generales, cuanto mayor es el precio de la casa y menor el tiempo de la hipoteca más interesante puede resultar esperar, ya que la caída del precio no tendrá que ser tan grande.

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En cualquier caso, hay que tener en cuenta que al tratarse de una medida con alto componente político no sería descartable que un cambio de Gobierno o de la situación económica devolviese las ayudas a la compra de vivienda y aunque estas reformas no suelen tener carácter retroactivo, en política nunca se sabe…

El impacto fiscal de esta deducción se genera para los nuevos hipotecados a partir de 2011. Es decir, quién actualmente tenga derecho a ella, la mantendrá en el tiempo, mientras dure su hipoteca o no decida cambiarse de vivienda. Si se genera un cambio de vivienda, perderá esta deducción.

La justificación del ejecutivo para llevar a cabo esta medida se sustenta en el fomento de la compra de la vivienda habitual por parte de quienes no la tengan aún con objeto de consolidar el derecho a esta deducción. Es una medida cortoplacista totalmente en donde no todo el mundo puede acceder a una vivienda en la actualidad y con efectos perniciosos a largo plazo.

En un principio, a corto plazo se va a obligar al sostén del precio actual de la vivienda tanto nueva como en segunda mano. Quién no ha comprado todavia su vivienda está esperando a que baje de precio o a que tenga acceso a la financiación necesaria. Dadas las circunstancias macro de empleo, salarios y acceso al crédito, los jóvenes y no tan jóvenes tendrán que seguir esperando un precio asequible para acceder a la compra, por más rebaja fiscal de 1.350 euros anuales que se puedan perder en el tiempo.

Este sostén, generará prisas por vender y comprar a partir del primer trimestre del 2010, puesto que el hipotético aliciente fiscal de compra se perderá en el 2011. A partir de este punto, el frenazo al sector es muy probable. Si yo tengo una vivienda que me apaño con ella, es posible que evalue dos veces cambiarme de casa si pierdo la deducción por hipoteca que ya tengo consolidada. Siguiendo en esta línea, la deducción que se crea para el 2011 es muy corta y favorecerá a muy pocos contribuyentes desincentivando también la compra a favor del alquiler.

Quién tenga una base imponible de 17.000 euros en el ejercicio 2011, dificilimente pueda pagar una hipoteca con los importes que se barajan en la actualidad. Tampoco se están hablando de índices correctores a estos límites ni a los importes de la deducción. Por otra parte, las deducciones regresivas en dos tramos como las planteadas sólo generan ruido, pero a efectos prácticos ocurre con ellas como la deducción por alquiler que tienen los inquilinos. Tiene escaso impacto fiscal en donde hay mucho ruido pero pocas nueces.

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Por último, creo que se está escapando un detalle importante en toda esta propuesta. El presidente acaba de justificar la burbuja inmobiliaria en esta deducción que se impuso en el año 1999. A mis cortas luces fiscales, la segunda vivienda, por ejemplo no se ve afectada por este tipo de deducciones y las segundas edificaciones residenciales y demás inmuebles también han sufrido las consecuencias de la burbuja. ¿Qué opiniones suscita la medida entre vosotros?

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11 Comentarios para “Los cambios en la deducción por vivienda”

  1. Norber

    Enhorabuena por el artículo, pero al leerlo me surgen dudas sobre deducciones actuales por adquisión de vivienda, tales como, la construcción de tu vivienda habitual o la desgravación por cuenta vivienda.

    ¿ La construcción de tu vivienda habitual, también se va a ver afectada por estas medidas ?.

    ¿ Si comienzas a deducirte por cuenta vivienda en la declaración del ejercicio 2009 y ganas mas de 24.000 Euros, te podrás seguir deduciendo por las cantidades que ahorres durante los 4 años de vigencia actual de la cuenta vivienda o tendrás que adquirir o construir tu vivienda habitual antes del 1 de Enero de 2011 ?.

    HOLA NORBER,

    Por el momento el Gobierno no ha concretado más información que la que refleja el artículo y no ha hablado en ningún momento de la cuenta vivienda, así que esta bien podría quedarse al margen de la nueva ley. En cualquier caso, se supone que tal y como ocurre con quienes compren una casa antes de 2011, quienes abran su cuenta vivienda antes de esa fecha también deberían poder deducir ese máximo de 4 años.

    En cuanto a la construcción de vivienda habitual, esta también se vería afectada en un principio, ya que las deducciones son por adquisición y construcción, aunque habrá que esperar a la publicación definitiva de la ley para conocer esos detalles.

    Como verá esta pregunta es muy general y a cualquier persona le puede afectar.

  2. DAVID

    ¿EN EL CASO DE ABRIR UNA CUENTA VIVIENDA ANTES DE 2011 SE ESTARIA ACOGIDO A LA DESGRAVACIÓN PARA TODA LA VIDA AUNQUE SE COMPRASE LA CASA EN 2013 O SOLO DURANTE 4 AÑOS?

  3. Leon

    Explico un caso:

    Hemos comprado vivienda en otra localidad de donde residimos a finales de Enero de 2009. De momento, no la hemos habitado ya que estamos a la espera de que se nos de una subvencion para amueblar la casa y poner cocina.

    Si el proximo año fiscal, 2010 queremos desgrabar la vivienda, debemos empadronarnos en la nueva localidad? Se que debe ser vivienda habitual y asi sera, pero hasta el proximo año es posible que no lo ocupemos hasta esa ayuda.

    Hay alguna excepcion que diga que podemos ocuparla despues? Creoq ue debe ser antes del año. Vale solo con el empadronamiento?

    Podriamos deducirnos en 2011 y no en 2010??

    Muchas gracias por su ayuda

  4. Vanessa

    A continuación explico mi caso para ver si me podeís ayudar:

    Hemos pensado abrir una cuenta de crédito para la construcción de mi vivienda habitual y tenemos pensado firmar en Enero. En este caso ya me he informado que puedo acceder a dicha deducción. Una vez acabada la construcción, en un par de años, esta cuenta de crédito será cancelada para la constitución de un nuevo préstamo garantia personal, pero claro la vivienda sigue siendo la misma.
    El cambio de préstamo puede suponer que pierda el derecho a esta deducción?
    Muchas gracias.

  5. ivan

    soy un joven que esta mirando el comprarse un piso, despues de cotejar y ver como esta el mercado suponia el esperar 1 o 2 años mas para que bajaran ese 10 o 20& mas, pero esta deduccion fiscal me esta haciendo quiza comprar antes mi pregunta es:

    Como compraria mejor si ahora hoy por hoy tengo un piso valorado por 205000 euros y me lo deja por 180000 euros (un 12% de rebaja) y me acojo a las ayudas fiscales?

    O por otra parte me espero hasta que bajaran al punto maximo ( que nunca se sabe) o decido comprar ese piso un 25% por ejemplo que seria 155000 euros?

    gracias, madre mia yo creo que de todas maneras me perjudica no me deja esperar a que bajen y todo esto es para contentar a todos estos promotores primero despues voy yo y que culpa tengo yo de no ser promotor? vya tela

    HOLA IVÁN,

    La decisión al final depende de tí mismo. Las deducciones por la compra de vivienda se mantendrán hasta 2011, por lo que todavía dispones de un año para poder comprar el piso y desgravar. No soy un experto en materia inmobiliaria, pero sí puedo decirte que se espera que el precio de los pisos siga bajando en el próximo año. ¿Hasta donde? Creo que eso es algo que ni los profesionales del sector tienen claro.

  6. Maria

    ¿Me pueden informar?
    Si he comprado una vivienda sobre plano en 2009 y actualmente pago cuotas al promotor, pero la escritura pública no se realiza hasta febrero de 2011, ¿voy a seguir acogida al plan actual de deducciones o al que promueve la nueva ley?
    Gracias

  7. Pepi

    Tengo una vivienda habitual comprada en 1999 que me quedan 4 años de hipoteca que no sé si liquidar en menos tiempo dando el máximo de 9015€ al año hasta liquidar los 21000€ que me quedan. Pero mi pregunta es si sería interesante comprar un apartamento como segunda vivienda actualmente, que pagando el 20% y los gastos correspondientes empezaría a pagar su hipoteca por otros 15 añós más cuando acabara la hipoteca anterior y si tengo alguna deducción por inversión. Gracias.

  8. Miguel Mira

    Efectivamente no parece interesante suprimir esta ayuda, por más que puede que fuera incorrecta, porque sus efectos están bien definidos en tu artículo. La única forma de reactivar el mercado inmobiliario pasa por abaratar drásticamente su precio. Por una parte, igual que ha ocurrido con los que tenían activos finacieros, las “pérdidas” las sufre quien ha invertido “mal”, y no el resto de la sociedad. Los compradores que viven en su vivienda, no notarán esta pérdida, aunque será real. Sobre todo lo notarán los que compraron para otro fin, actividad desgraciada que ha provocado la crisis. Si esta bajada no es rápida, será lenta queramos o no, y mucho mayor y más dolorosa. La crisis ha dejado al descubierto una evidencia: invertir en mercados “burbuja” (en este caso una subida motivada por una demanda que no era “real”, es decir, de vivienda que no se compraba para usar sino para especular), es un mal negocio y no volverá a ocurrir. Por tanto, el precio correcto de una vivienda, el precio que acompaña una economía estable, bajará hasta estar en proporción a la renta disponible, y siempre se ha establecido que entre el 25% (alquiler) hasta 1/3 de la renta es la cantidad razonable a emplear en vivienda. Si la vivienda baja a esos niveles la economía se recuperará rápidamente: capacidad de ahorro, posibilidad de rehabilitar, posibilidad de alquilar, emancipación de jóvenes, mayor renta para consumo etc.
    La vía para que baje el precio pasa por el sistema tradicional europeo (vivimos en europa, no en EEUU): penalizar severamente la vivienda “inactiva”, es decir, aquella que no está a disposición del mercado, a un precio razonable (relacionado con la renta disponible en su zona). Esta medida es además pedagógica: en España no se es consciente del concepto básico de comportamiento económico europeo “tradicional” (anterior a M. Tacther): “o jugamos todos o se rompe la baraja”. La idea de “con mi vivienda hago lo que me da la gana”, esconde el desconocimiento o falta de concienciación sobre el esfuerzo largo, colectivo e irreversible que supone hacer vivienda. Si una vivienda se compra y no se usa para lo que está destinada (vender, alquilar, ocupar para vivir), se produce una especie de “fraude social”, ya que no sólo un esfuerzo colectivo se malbarata, sino que pueden producirse gastos públicos (es decir, de todos) que no tengan utilidad (v.g. en el barrio del pocero “malo” hay un colegio público nuevo sin abrir, pues no hay alumnos).
    El drama social del estallido de una burbuja inmobiliaria es mayor que el de una financiera, que cae sobre aquiellos que apostaron y perdieron (y aun así, fíjense lo que ha supuesto). Una burbuja inmobiliaria destruye paisaje, crea ciudades fantasmas e inseguras, sin servicios por falta de habitantes, destruye mucha mano de obra sin formación, hunde los ahorros de pequeños inversores, no permite la emancipación de los jóvenes y su movilidad etc. No es popular señalar con el dedo sobre quién ha de recaer fundamentalmente el peso de la crisis, pero la cuestión es si dejamos que esto dure 10 años (lo normal en estos casos) y España cae en bancarota, o si se da un golpe en la mesa y se zanja el problema iendo a su raiz, por duro que sea. Desde luego ese “golpe” no puede darlo la derecha, pues solo podría hacerlo asumiendo que su sistema nos ha traido aquí ¿lo hará la izquierda?

  9. Patricia

    A PEPI.
    Hola, he leído tu comentario. La compra de una segunda vivienda NO tiene ningún tipo de deducción por inversión al no tratarse de tu vivienda habitual.
    Además, en el caso de que lo cambiaras y te empadronaras para que apareciera como tu vivienda habitual, comentarte que no podrías deducirte nada que ya te hayas deducido, es decir, te restarían el importe de la anterior vivienda que hayas ido incluyendo en las declaraciónes de la renta anteriores.
    Con un ejemplo, si te compras una casa por 10 millones, la acabas de pagar. Al cabo de los años, te compras otra por 15 millones pasando a ser esta segunda tu vivienda habitual. Hacienda no te permite deducirte la inversión de 15 millones pues 10 ya te lo has deducido en la compra anterior. Podrías deducir sólo la parte de 5 millones. Un saludo.

  10. Marta

    Buenos días, me compré una casa sobre planos en 2008, he ido haciendo pagos a cuenta, entrada y pagos mensuales, éste año me he deducido en la declaración esos pagos a cuenta.

    El problema es que hasta el segundo trimestre de 2011 no escrituramos, ¿me podré entonces desgravar por compra de primera vivienda habitual o me afectará la nueva ley?.

    Muchas gracias por su ayuda.

    Un saludo.

    HOLA MARTA,

    En principio deberías acogerte a la nueva ley.

  11. Ana

    Creo que la nueva ley o propuesta de Gobierno tiene lagunas y deja de lado a aquellas personas que han comprado vivienda con anterioridad a enero del 2011…¿qué pasa con los que hemos comprado una vivienda en construcción? y que se escriture dicha propiedad en enero del 2011? debe haber un anexo para esos casos dejando un limite de unos meses, como se hace en cualquier ley.Mi caso, es la intención de escriturar en diciembre de ete año pero por temas burocraticos puede pasar que la firma se retrase para enero..por unos días o un mes nos quedamos fuera muchos propietarios de esta deducción ? es injusto