La obra nueva, las viviendas que después de ser construidas no han sido vendidas en ninguna ocasión, está gravada por el IVA, en su primera transmisión.
Cuando compramos una casa a un promotor, uno de los gastos más importantes a los que tenemos que hacer frente es el IVA, que actualmente estaba al 8%. Del 10 u 11% de gastos que se calculan cuando solicitamos una hipoteca, el IVA ocupa una parte muy importante de éstos.
El Gobierno ha decidido aprobar el Real Decreto-ley 9/2011 en el último Consejo de Ministros, con claro carácter económico. Las 3 medidas anunciadas son:
- Rebaja temporal del IVA en obra nueva del 8 al 4%, hasta el 31 de diciembre.
- Temporalmente, los pagos fraccionados de las empresas muy grandes, en concepto de Impuesto de Sociedades, aumentan.
- Mejoras en la gestión del gasto farmacéutico (para ahorra unos 167 millones de euros al ciudadano); se recetarán los medicamentos por el nombre de su principio activo y los farmacéuticos dispensarán el producto más barato.
IVA del 8 al 4%
Reducir temporalmente el IVA que grava la transmisión de obra nueva supone un importante ahorro para el ciudadano que decida comprar antes de 31 de diciembre de este año. Concretamente, para una vivienda de 200.000 euros, se pasa de pagar 16.000 euros a 8.000 en concepto de IVA.
Según el Gobierno esta medida está destinada a reducir el stock de vivienda nueva sin vender y reactivar la concesión de crédito, al permitir a los bancos vender las viviendas que tienen en su balance y obtener liquidez para que la financiación vuelva a fluir de nuevo.
Por si fuera poco, según José Blanco, se busca reactivar el sector de la construcción, ya que se supone que si se venden las viviendas en stock los promotores podrán iniciar nuevas obras con el balsámico efecto en el empleo del sector.
No deja de dar la impresión de ser una medida improvisada, además de coyuntural. En su momento se reforma el IRPF y se elimina la deducción por adquisición de vivienda habitual en las rentas superiores a 24.107,20 euros, en las compras efectuadas a partir. Por tanto con esta reforma estructural se encarecía el coste efectivo de la vivienda para el contribuyente.
Y ahora se reduce el coste para la vivienda nueva, temporalmente. La estabilidad fiscal es importante para que uno pueda tomar decisiones adecuadas de gasto e inversión. Además se supone que el sistema tributario debe tender a la progresividad, es decir, a que proporcionalmente paguen más los que más ingresan. Con estos cambios tributarios mencionados, se perturban ambos pilares:
- Los que compraron una vivienda nueva (pagan IVA) o una vivienda usada (pagan Impuesto de Transmisiones) antes se podrán deducir un 15% de lo pagado sine die.
- Los que compraron una vivienda usada o nueva entre el 01/01/2011 y el 19/08/2011, dependiendo de su renta podrán deducirse parte o nada de los costes de adquisición en el IRPF, y habrán pagado el IVA al 8% o un 7% de ITP (si la CC.AA. en cuestión no ha alterado el porcentaje).
- Los que compren a partir del 20/08/2011 hasta el 31/12/2011 una casa nueva, pagarán un 4% de IVA, y se deducirán en el IRPF el coste en base a su renta. Los que compren una vivienda usada pagarán el 7% de ITP y tendrán derecho a deducción en el IRPF en base a sus ingresos.
Con estos cambios se desvirtúa la estabilidad fiscal (no tiene sentido pagar diferentes facturas tributarias según el día que se compra una vivienda) y la progresividad de la carga tributaria global de la adquisición de vivienda habitual.
Un contribuyente que gane bruto al año 25.000 euros y compre una vivienda de segunda mano de 200.000 euros pagará un ITP de 14.000 euros y no tendrá derecho a deducirse cantidad alguna en el IRPF.
Un contribuyente que ingrese 300.000 euros brutos al año y compre una vivienda usada hoy hasta el 31/12/2011 por importe de 500.000 euros pagará de IVA 20.000 euros (en lugar de los 40.000 euros que le corresponderían) y no se deducirá nada en el IRPF.
¿Tiene lógica primar la obra nueva a la vivienda usada y aplicar una bonificación a un impuesto no progresivo cómo es el IVA?
¿Ayudará a crear empleo?
Reducir el IVA del 8 al 4% no creo que aumente empleo en el sector de la construcción. Es lamentable que el gobierno de turno se escude en la creación de empleo para justificar sus medidas.
El problema del empleo en la construcción es que no se construye. Y un porcentaje elevadísimo de los parados de este sector tienen que entender que jamás volverán a trabajar en este sector (ya que no se volverá a construir al mismo ritmo). Lo que deberían hacer es formarse para otro tipo de empleo.
No se construye porque no se vende, además de porque las entidades financieras no prestan dinero para nuevas promociones. No se vende porque la demanda no puede (y en muchas ocasiones no quiere) financiar las viviendas mediante un préstamo hipotecario. La inestabilidad económica y la restricción del crédito son las bases del estancamiento de sector inmobiliario.
En un primer análisis pensé que reducir en un 4% el IVA era una medida realizada en favor de la banca. La gran inmobiliaria española actual tiene nombre de bancos y cajas. Los que pueden vender las casas son los bancos, que tienen en su poder la llave, la financiación.
Sin embargo expertos en fiscalidad me hicieron ver que las viviendas adjudicadas por la banca en subasta o las daciones en pago no se ven beneficiadas por esta medida. Cuando una entidad financiera se queda una residencia porque la familia no puede pagar la hipoteca, esta situación ya se considera primera adquisición, con lo que cuando el banco quiera vender de nuevo la casa, esta transacción tributará por ITP, no por IVA.
Por tanto, reducir el IVA del 8 al 4% en la obra nueva tampoco beneficia a la banca; sólo se beneficia al cliente final que quiera y pueda comprar una vivienda a una promotora, y a las promotoras que pueden ahorrarse este descuento al cliente. No parece una medida muy acertada, la verdad.
Hasta que la vivienda no baje de precio y los bancos financien las casas, poco efecto tendrán medidas fiscales de este estilo. Y ambos aspectos dependen de lo que hagan las entidades financieras, no el Gobierno.
CITO: “Los que compren a partir del 20/08/2011 hasta el 31/12/2011 una casa nueva, pagarán un 4% de IVA, y se deducirán en el IRPF el coste en base a su renta. Los que compren una vivienda usada pagarán el 7% de ITP y tendrán derecho a deducción en el IRPF en base a sus ingresos.”
Y en el caso de las subrogaciones de hipotecas con contratos de compraventa a los que se aplicaba por ejemplo un 7 % de iva?
Por ejemplo… un comprador de una vivienda nueva cuyo contrato de compraventa datado en enero de 2010 y al que se le aplica un 7% de iva, que escriture en diciembre de este año 2011…..
Con que iva se debería subrogar con la entidad financiera??
En principio en el supuesto que planteas el IVA sería del 4% porque el IVA se paga en el momento de la compra
Buenas,
Nosotros firmamos un contrato de reserva en enero 2010 de un piso de obra nueva que aún estan sin entregar.
Entragamos como reserva 4800€ y hasta la entrega de llaves no volveremos a entregar nada.
El caso es que la junta de extremadura nos concedió la subvencion y nos visó el contrato de compraventa con el iva que estaba vigente en ese momento 8%.
Los pisos se entregarán en octubre. Desde mi punto de vista el iva a pagar seria el 4% puesto que hasta que no se eleve a escritura publica ese contrato no se efectua la transimision de propiedad.
¿Estoy en lo cierto? gracias
HOLA IRENE;
A priori diría que sí estás en lo cierto y que el IVA a pagar sería del 4%
El IVA que se aplicará será el vigente en el momento de la firma de la escritura de compra-venta, como bien dice admin.
Otra cosa es que en lugar de un contrato de arras fuera un contrato de compra-venta privada con traditio (que te hubieran entregado las llaves) en enero de 2010. Aquí podrías tener problemas con Hacienda al escriturar (pero no creo que sea tu caso).
Gracias por vuestra ayuda! hemos ido a la oficina del consumidor de nuestra localidad y en principio tambien nos dicen que nos tienen que cobrar el 4.nos comentaban que hubiera sido diferente si hubieramos estado entregando pagos a cuenta, ya que estos llevan su parte de iva y ya nos lo habrian cobrado en cada pago,pero ese no es nuestro caso no hemos entregado nada solo una cantidad en concepto de reserva, Ademas en mi contrato de compra venta que nos visó la junta de extremadura pone que los tipos impositivos seran los vigentes en las sucesivas fechas de devengos parciales, conforme a las normas reguladoras del impuesto, y como nosotros no estamos entregando nada hasta la entrega de llaves está claro que nos tendran que repercutir el vigente en esa fecha. Gracias y un saludo
Irene,
Gracias a ti por compartir esta información con todos nosotros 🙂