En las últimas semanas hemos recibido varios emails de lectores y usuarios de La Caxa que se han encontrado con una desagrade sorpresa a la hora de subrogar su hipoteca -en concreto la Hipoteca Abierta de La Caixa-. Y es que en lugar de un préstamo hipotecario habían contratado un crédito hipotecario. Para el común de los ahorradores ambos términos puede parecer sinónimos, pero en realidad se trata de productos diferentes, cada uno con sus propias características.
Parara empezar, hay que identificar las diferencias entre un crédito y un préstamo. La más notables es que en un préstamo la entidad entrega al cliente una cantidad fija de capital que éste se compromete a devolver de forma periódica en un plazo determinado. Mientras, en un crédito esta cantidad no es fija, ya que lo que el banco establece es un límite máximo que está dispuesto a prestar y del que el usuario puede hacer o no uso en su totalidad.
El propio Banco de España explica que “estos términos realmente hacen referencia a contratos diferentes. Mediante el contrato bancario de crédito más habitual el cliente (acreditado) puede ir disponiendo del dinero facilitado por la entidad de crédito (acreedora) a medida que lo vaya necesitando, en cualquier cantidad hasta una determinada cuantía (límite del crédito pactado) y en cualquier momento durante el plazo de tiempo acordado. A cambio, el cliente deberá devolver la cuantía dispuesta, así como los intereses y comisiones bancarias pactados en los plazos acordados. El cliente puede devolver parcial o totalmente el importe dispuesto antes de su vencimiento, pudiendo volver a disponer de ese importe en futuras ocasiones durante la vida del crédito”.
Como se puede apreciar, lo único en lo que coinciden crédito y préstamo es en que el usuario recibe un dinero. A partir de ahí, toco cambia en función del producto del que se trate desde la forma en la que se amortiza el capital hasta el pago de los intereses pasando por el plazo de devolución. Sin embargo, la mayor diferencia llega a la hora de cambiar de banco. En principio, la Ley 2/1994 sobre Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios sólo contempla la subrogación de préstamos hipotecarios -que por otra parte son mayoría frente a los créditos hipotecarios-. Sin embargo, la actual Ley hipotecaria ofrece una vía para llevar a cabo la operación y beneficiarse de la exención del IAJD o Impuestos sobre actos jurídicos documentados.
El problema en este punto es que todavía son pocos los bancos dispuestos a subrogar este tipo de productos, ya que el papeleo suele ser más complejo que en el caso de los préstamos. Banesto y Caja Madrid son dos entidades que lo hacen. La alternativa en este punto pasa por cancelar el crédito y establecer una nueva hipoteca -esta vez en forma de préstamo-. El gran inconveniente es que los costes se pueden disparar hasta un 50% en el peor de los casos. Los causantes son las comisiones y, sobre todo, los impuestos.