Cómo y cuando se revisa la hipoteca

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En los últimos meses cada vez son más frecuentes las dudas de los lectores acerca de la revisión de hipoteca y la llegada de 2009 sólo ha servido para que aumenten las preguntas al respecto. En primer lugar, hay que aclarar que los préstamos hipotecarios se revisan de forma anual o semestral en función de lo pactado con el banco: Es decir, lo que figura en el contrato.

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¿Qué se revisa?

Al revisar la hipoteca lo que se hace en realidad es actualizar el índice de referencia del préstamo a los posibles cambios que se hayan producido en el mercado. En el caso del Euribor, el utilizado por la mayoría de hipotecas, lo que se utiliza es el Euribor Hipotecario BOE que publica el Banco de España. Hasta comienzos de año el Banco de España publicaba el indicador el día 15 de cada mes, sin embargo, se ha adelantado hasta el día 5 (entre el 1 y el 5 de cada mes).

Por lo tanto, lo que se se revisa es que el índice al que está referenciado la hipoteca (si se contrató a tipo variable). Esto hará que, en función de su evolución, la cuota mensual a pagar sea más o menos cuantiosa.

El Banco de España publica la media del mes anterior de Euribor y de otros índices de referencia, cuando hace oficiales los tipos de interés. El Gobierno tomó como medida el poder adelantar esta publicación mensual, con objeto de que las personas con una hipoteca suscrita puedan beneficiarse de la bajada del índice (estos años anteriores, cuando los tipos de interés estaban a la baja).

Las entidades bancarias esperan a que esta tasa oficial del Euríbor (o cualquier otro índice, por ejemplo el IRPH) sea publicada. La publicación se realiza en el Boletín Oficial del Estado. Cuando efectivamente está publicada pueden pasar a revisar el interés del préstamo hipotecario.

¿Cuándo se revisa?

La revisión de la hipoteca tiene lugar de forma anual o semestral desde el momento de la firma. Es decir, cumplidos seis meses o doce, dependiendo del caso, de la fecha que aparece en el contrato del préstamo hipotecario. En ese momento el banco deberá informar al usuario del nuevo índice que se toma como referencia y cuándo comenzará a aplicarse. El contrato puede determinar la aplicación de las nuevas condiciones a partir del mes a la fecha de la firma de la hipoteca o en ese mismo mes.

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Dicho de otro modo, las revisiones normalmente son anuales o semestrales. Pero en realidad la periodicidad es un factor que aparece en el contrato de préstamo hipotecario. Según sean las condiciones de revisión pactadas, estas se aplicarán. ¿Qué es mejor?

La periodicidad de la revisión hipotecaria puede tener un impacto notable en el precio final, de tal modo que cuando los tipos de interés (el Euríbor) se encuentra en franca tendencia alcista nos interesará una revisión anual. Esto se debe a que en la próxima revisión la cuota de la hipoteca subirá, si podemos retrasar 6 meses esta subida tiene un impacto directo sobre la economía. En parte también porque ese dinero que se debería haber pagado de más y no se ha pagado puede generar nuevos rendimientos. En otras palabras el ahorro tiene un efecto multiplicador.

Por el contrario, si los tipos de interés están a la baja, nos interesará que la revisión hipotecaria se realice lo antes posible, cuanto mayor sea la periodicidad mejor. Esto se debe a que las cuotas mensuales de la hipoteca bajarán y repercutirá en nuestro ahorro.

¿Cómo se revisa?

Anteriormente se ha comentado cómo se publican los tipos de interés oficiales y que es este dato el que toman las entidades para realizar la oportuna revisión de la hipoteca. Ahora vamos a ver cómo trabajan con este dato.

Este es el apartado en el que más dudas suelen surgir, sobre todo en lo que respecta al mes del Euribor que el banco toma como referencia. El contrato del préstamo suele establecer las pautas a seguir sobre el índice y la fecha del mismo. En el caso del Euribor, es habitual que se tome el índice publicados dos meses antes de la fecha de revisión. Esto se debe a que para calcular el Euribor Hipotecario BOE se utiliza la variación del índice a un año durante los últimos treinta días hasta la publicación. Así, el 5 de cada mes lo que se publica es el Euribor del mes anterior.

Los bancos también utilizan este periodo de dos meses para poder prever los ingresos que obtendrán hasta la siguiente revisión hipotecaria.

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En cuanto al cálculo del tipo de interés tras la revisión, sólo hay que añadir el diferencial que pagamos al índice de referencia. Es decir, basta con sustituir el Euribor y volverle a sumar el diferencia. Por ejemplo, quienes actualicen sus hipotecas en enero tomando como referencia el Euribor de diciembre, deberán llevar a cabo la siguiente operación:

3,452% (según el dato del BOE) + su diferencial (supongamos que 0,5). El resultado será un tipo de interés del 3,952%.

También existen herramientas que permiten calcular la hipoteca con el Euribor. Se trata de calculadoras financieras que existen en la Red y que introduciendo simplemente los datos de nuestra hipoteca nos devolverán el resultado a pagar en nuestra cuota mensual hipotecaria.

El redondeo

Es una práctica relativamente habitual de los bancos que por fortuna se está erradicando poco a poco. El redondeo consiste en simplificar los decimales del tipo de interés hasta un octavo de punto (0,125). El redondeo se se hace al extremo del intervalo más próximo. Así, en el caso anterior el redondeo dejaría el tipo de interés en el 4%.

El redondeo es una práctica ilegal según recoge la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios y debe aparecer explícitamente reflejado en el contrato para poder aplicarse.

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¿Y si la revisión me perjudica? ¿Qué opciones me quedan?

La fuerte caída del Euribor desde octubre (acrecentada en los dos últimos meses) es lo que ha motivado muchas dudas y quejas recibidas respecto a la revisión. En este sentido el banco no es responsable de la evolución del Euribor y una eventual subida de tipos de interés en el préstamo es el riesgo que se asume al contratar una hipoteca a tipo variable.

Sin embargo, a nadie le gusta verse atrapado durante un año o seis meses en un préstamo un Euribor alto cuando el índice está bajando. En este sentido la mejor opción es acudir al banco para renegociar las condiciones del préstamo o lo que es lo mismo, solicitar su novación. En caso de que las negociaciones no lleguen a buen puerto siempre se podrá estudiar la posibilidad de subrogar la hipoteca a otro banco para mejorar las condiciones. En el Comparador de Hipotecas Hipolisto podrá encontrar las últimas ofertas para cambiar de banco y el apoyo de toda su comunidad de usuarios. Existen herramientas para realizar calcular y comparar.

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