Una hipoteca puede estar contratada a un tipo de interés fijo (aquel que se aplica durante toda la vida del préstamo) o variable (el tipo de interés fluctúa en función de algún índice de referencia, como puede ser el Euríbor a un año). Imaginemos que nuestra hipoteca fue contratada bajo esta segunda modalidad (tipo variable): ¿qué sucede si el índice de referencia baja? Sencillamente que bajan nuestras cuotas del préstamo como consecuencia de los menores intereses a pagar. Sin embargo, esto no fue así en todos los casos. Las entidades bancarias establecían un mínimo o un “suelo” al tipo de interés en caso de que el índice de referencia bajase: esta es la denominada cláusula suelo. Cuando se dio la situación de bajos tipos de interés, muchas cláusulas suelo se activaron (sobre todo si estaban referenciadas al Euríbor). Ante las reclamaciones, el Tribunal Supremo las declaró nulas. El banco debe ahora devolver las cantidades que los prestatarios han pagado de más. Para que puedas saber si tú eres uno de los afectados deberás comprobar si tienes esta cláusula en tu contrato. Por ello, en Opcionis te mostramos este artículo titulado: Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo.
Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo: escritura del préstamo hipotecario
Antes de entrar en materia, debemos aclarar que la escritura del préstamo hipotecario no es la escritura de la vivienda. La compraventa de la vivienda es una operación y la hipoteca para financiar dicha compra es otra operación distinta, con una escritura distinta.
La escritura de préstamo hipotecario es en sí misma el contrato que se ha firmado con la entidad bancaria, la cual nos ofrece financiación en forma de préstamo y se ofrece la propia vivienda como garantía de dicho préstamo. El prestatario conserva la posesión de la garantía (es decir, la vivienda), en caso contrario no sería una hipoteca propiamente dicha.
En este contrato se incluyen todas las cláusulas y pormenores del préstamo, incluyendo la (posible) cláusula suelo. Concretamente podemos sabe si existe cláusula suelo en el apartado de condiciones financieras, en el mismo que se indican los plazos de amortización del préstamo, intereses, etc…
Aquí deberemos estar atentos, puesto que dicha cláusula no suele aparecer como “cláusula suelo” (no es su nombre técnico), puede venir denominada como “Límites a la aplicación del interés variable”, “Límite de la variabilidad”, “Tipo de interés mínimo” y títulos de este estilo.
Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo: el recibo del banco
Cuando el recibo del préstamo hipotecario llegue a casa, si prestamos atención, también podremos saber si existe cláusula suelo simplemente fijándonos en el concepto “tipo de interés”.
En este apartado podremos comprobar los intereses (variables) que nos aplican en ese recibo en concreto. Para saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo, deberás contrastar el interés que te cobran con el Euríbor a un año (es fácil comprobar este dato en Internet) más el diferencial que aplica el banco y que supone su margen financiero.
Si efectivamente el tipo de interés que te están cobrando es superior a la suma de cómo se encuentre el Euríbor, más el correspondiente diferencial, efectivamente tienes una cláusula suelo en tu hipoteca.
Cómo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo: consultar al propio banco
Si tienes dudas o no puedes comprobar los documentos que hemos mencionado en los puntos anteriores, tienes también la opción de acudir a la oficina bancaria y preguntar las condiciones de tu hipoteca, en concreto si tienes establecida una cláusula suelo.
El banco tiene la obligación de informarte y confirmarte si, a la hora de suscribir la hipoteca, se te aplicó dicha cláusula. También tienen la obligación de informarte de todos los pormenores de la cláusula suelo y atender a todas tus dudas.
El único inconveniente de este último recurso para saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo es la molestia que supone el desplazamiento hacia la sucursal bancaria, más el tiempo y esperas que deberás hacer. No obstante, es una de las mejores formas de despejar todas las incógnitas, puesto que una conversación personal, más toda la documentación que te puedan aportar, suele poner fin a muchos interrogantes y nos permite tomar decisiones financieras en mejores condiciones.
Cómo saber si tengo cláusula suelo en el BBVA, Bankia, La Caixa o el Santander
Todos los bancos tienen la obligación de anular la cláusula suelo de tu hipoteca en caso de que la tengas puesta, bien sea el Santander, el BBVA, Bankia o La Caixa. En otras palabras, sea cual sea la entidad bancaria con la que tengas contratada la hipoteca, la forma de saber si te están aplicando la cláusula suelo es la misma.
En el momento que se detecte, podrás pedir su supresión. El banco realizará un nuevo cálculo de las amortizaciones y te deberán abonar las cantidades que hayas pagado de más desde que el préstamo hipotecario tuvo inicio. Todo ello en virtud de la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo, cuando se declaró nula la cláusula suelo. La entidad abrirá un expediente para ello y el asunto se debería solucionar por la vía extrajudicial. Normalmente, los bancos ya cuentan con un procedimiento para este tipo de actuación.
Como último apunte, simplemente señalar que la entidad bancaria con menos casos de afectados por la cláusula suelo es el Banco Santander.
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