El tema que hoy nos ocupa en Opcionis es cómo actuar frente a un desahucio. Hace unos pocos años, y por desgracia, este asunto era muy común y una de las mayores preocupaciones de la sociedad española. Con la pérdida de trabajo venía consiguientemente la morosidad hipotecaria y finalmente el desahucio. Aunque todas estas cuestiones tan desagradables se han calmado, todavía el problema no se ha resuelto del todo. Por este motivo trataremos el tema en este artículo.
En primera instancia, debemos destacar que para llegar a vivir un desahucio tiene que haber inconvenientes con los pagos de la hipoteca.
Ahora bien, si usted está atravesando dicha situación tan dolorosa y desesperante y se pregunta ¿Como actuar frente a un desahucio?, le daremos las indicaciones necesarias para que afronte la situación de la mejor manera.
Debe tener en cuenta que la entidad financiera puede iniciar el proceso de ejecución y posterior desahucio desde el primer recibo impagado. Sin embargo, en la mayoría de los casos no se presenta la demanda automáticamente. En primer lugar, se presenta un requerimiento de pago y se inicia un diálogo entre las partes con el fin de encontrar una solución menos dramática, como la refinanciación de la deuda, el alargamiento del plazo de amortización, la posibilidad de permanecer en la vivienda a cambio de una alquiler social, e incluso, la aceptación de la dación en pago para casos muy concretos.
Usted puede regalarle el piso a un familiar y que pase a ser suyo y sea él el que salde la deuda con el banco, se trataría de una venta, y eso está permitido para evitar el desahucio.
Habría que cumplir con todos los trámites que implica: notaría, registro, gestoría. Si se encuentra un familiar solvente que quiera ocuparse de la vivienda, habría que planteárselo al banco para, preferiblemente, subrogar esa hipoteca.
En cuanto al precio de venta, si la persona de confianza que decide comprar el piso accede a cubrir los gastos que ha acumulado la vivienda durante el proceso, habría que repercutirlos en el precio de venta.
¿Qué sucede en caso de desahucio?
Si usted agotó todos los recursos y ya no hay mas nada que hacer, debe saber que no se pierde el dinero de la hipoteca ya pagada, pero muchas personas inmersas en este proceso tienen la sensación de que, después de haber estado cumpliendo religiosamente con los pagos, no han cubierto apenas una pequeña parte de la deuda contraída con la entidad. Esto pasa porque en los primeros años del préstamo hipotecario se suelen pagar más intereses que capital, e incluso solo intereses.
Así, cuando se llega al lanzamiento y se produce el desahucio quedando el antiguo propietario sin casa pero con una deuda pendiente, se ha acumulado una cantidad de gastos e intereses, que casi se debe tanto al banco como al inicio de la hipoteca.
Tras el desahucio, en la mayoría de los casos, el hipotecado sigue debiendo el resto de la deuda que le queda por pagar al banco más los intereses de demora, además, de las costas del proceso judicial que el banco cargará sobre el desahuciado por llevarle a juicio.
Solo en el caso de acogerse de cumplir con los requisitos estipulados en el Código de Buenas Prácticas Bancarias, se podría conceder la dación en pago, esto es, saldar la deuda con la entrega de una vivienda. No obstante, solo las familias en el umbral de exclusión podrán acceder a esta solución.
Recapitulando, acciones a realizar ante un desahucio
Existen cuatro acciones legales, en definitiva, para actuar frente a un desahucio. Son los siguientes:
Negociación con el banco
El es primer paso, siempre se debe tratar de llegar a un acuerdo de buena fe con la entidad bancaria. Este aspecto que parece tan complejo, en realidad no lo es tanto. A ambas partes les interesa que el asunto se zanje de un modo más pacífico posible y el banco en definitiva quiere cobrar las cuotas y estarán dispuestas a aceptar una espera por las mismas si abordamos la negociación desde el enfoque correcto.
Código de buenas prácticas
Hemos hablado de esto anteriormente, existen determinadas entidades que están adheridas a dicho código y por consiguiente a flexibilizar la hipoteca en determinados supuestos. Deberemos informarnos y hacer valer esta inclusión en el código.
Decreto antidesahucios
Esta medida está pensada para aquellos que queden fuera de la protección del código de buenas prácticas bancarias. Este decreto antidesahucios paraliza durante 24 meses el desalojo de las familias numerosas, monoparentales con hijos, parados sin prestación o discapacitados. Para ello no deben superar una renta de 19.200 euros anuales y la cuota hipotecaria debe supone el 50% de sus ingresos.
Demandar a la entidad bancaria
Esta media permita aplazar el desahucio entre unos 3 y 10 años. Es una estrategia de ataque. El afectado pasa a tomar la iniciativa judicial, siendo la víctima. Una vez el banco ha presentado demanda en el juzgado de primera instancia, el afectado responde con otro procedimiento judicial por la cláusulas abusivas del contrato hipotecario. Este prodecimiento debe hacerse en el juzgado de lo mercantil. La correspondiente demanda contra la entidad bancaria tiene preeminencia sobre la de ejecución hipotecaria, debiendo resolverse con anterioridad. Un fallo de este juzgado puede tardar bastante tiempo por la saturación de estos juzgados.
La paralización puede alargarse durante 10 años, aunque al final se termine ejecutando. Es importante acudir al juzgado de primera instancia con una copia sellada del juzgado de lo mercantil.
