Hoy en Opcionis veremos qué es la calificación de solvencia para préstamos hipotecarios y cómo conseguirla a través de la evaluación que nos someten las entidades financieras.
¿Qué es la calificación de solvencia?
La Directiva comunitaria de 4 de febrero, sobre Contratos de Crédito celebrados con los Consumidores de para bienes inmuebles de uso residencial (dicho de un modo más claro, se trata de una Directiva europea que regula el marco común de los contratos de préstamos para conceder hipotecas), establece que para evitar el comportamiento agresivo de concesión de créditos (lo cual dio un empujón a la burbuja inmobiliaria y la consiguiente crisis económica), las entidades bancarias tienen la obligación de evaluar adecuadamente la solvencia del potencial cliente.
Pero ¿por qué las entidades bancarias conceden créditos a personas que no son solventes y saben que no les podrán devolver el dinero? La respuesta a esta pregunta reside en la garantía hipotecaria de estos contratos. Si el cliente no paga, la casa se subasta (o se concede la dación en pago) y el banco de este modo ejecuta su garantía.
En un período en la que los inmuebles se revalorizaban a un ritmo vertiginoso. Las entidades bancarias no tenían ningún problema en conceder préstamos con garantía hipotecaria. Si el cliente no cumplía con sus obligaciones de pago, el bien hipotecado valía mucho más de lo que se estimó en la fecha de celebración del contrato. Por lo tanto, los bancos ganaban al ejecutar la garantía.
El problema vino cuando el mercado inmobiliario se hundió. La gente, hasta arriba de deuda hipotecaria y los inmuebles sin vender, no pudo pagar. En este punto los precios de los bienes inmuebles, a pesar de lo que se creía comúnmente, cayeron en picado. Las entidades bancarias se vieron de la noche a la mañana con un gran stock inmobiliario, al que no lograban dar salida para conseguir efectivo, que valía mucho menos de lo que se firmó. Las pérdidas fueron de órdago.
Por este motivo, desde la Unión Europea se toman cartas en el asunto y no se conceden préstamos hipotecarios si el cliente no ha sido calificado como apto según su situación de solvencia. En esto consiste la calificación de solvencia.
¿Cómo conseguir la calificación de solvencia?
Para saber cómo ser apto en este examen de calificación de solvencia, deberemos conocer en qué se basa. En un principio hay que destacar que las fuentes de información y el procedimiento de calificación se deja al arbitrio de cada Estado miembro. Una Directiva de la Unión Europea no es una norma de aplicación directa, marca unas “directrices” para que los Estados adapten su legislación a ella.
Así pues, en España, el test para obtener la calificación de solvencia se articula según la legislación anterior. Concretamente, el artículo 29 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible establece que el banco concedente del crédito tiene la obligación de evaluar la solvencia del cliente, evitando la concesión de créditos irresponsables.
No se obtienen datos de una Ley posterior a la Directiva. Así pues se puede concluir que la evaluación para la calificación de solvencia se viene estableciendo como siempre. Es decir, evaluando ingresos, capacidad de endeudamiento, otros préstamos en vigor, historial del cliente respecto a pagos y otro tipo de garantías adicionales.
En síntesis, la calificación de solvencia se puede obtener de un modo similar al que podríamos obtenerla para cualquier otro tipo de financiación sin garantía hipotecaria. Es una simple calificación crediticia.