A la hora de elegir la mejor hipoteca no basta con fijarse en el tipo de interés o en el índice de referencia. Existen otros elementos que también debemos tener en cuenta y que determinarán en buena medida si lo que terminaremos pagando. Uno de los más importantes y al que sin embargo menos atención se suele prestar es el sistema de amortización hipotecario. Este se refiere a la fórmula utilizada para el pago del préstamo.
Existen diferentes sistemas de amortización hipotecarios que determinarán la forma en la que se devolverá el dinero, aunque los más conocidos son el sistema francés y el alemán, que en realidad se refieren a dos tipos de sistemas, el de amorización constante el creciente. En realidad, lo que el sistema de amortización define es la fórmula matemática que se utilizará para determinar las cuotas del préstamo y que parte de la mensualidad se destinará al pago de intereses y al capital.
Al final cuando se devuelve un préstamo hipotecario, una porción de lo que pagamos se destina efectivamente al pago de la vivienda y otra a los intereses generados por el dinero que nos presta el banco. El sistema de amortización hipotecario determinará el porcentaje de cada uno en cada momento de la vida de la hipoteca.Y es que en contra de lo que pueda pensarse una hipoteca no paga simplemente sumando al dinero del préstamo los intereses que hayamos pactado -además de que estos varían durante la vida del mismo-. Como el capital pendiente cambia cada año, también lo hacen la cuantía que pagamos de intereses, aunque la fórmula concreta dependerá del sistema elegido.
La mejor forma de entender el funcionamiento del pago hipotecario es a través de los dos sistemas de amortización más comunes: el francés o sistema constante y el decreciente o alemán.
El sistema de amortización francés
Es el sistema más extendido y se basa en unas cuotas constantes. Es decir, se intenta que la cuantía de las cuotas sea lo más estable posible durante toda la vida de la hipoteca distribuyendo la amortización de capital -lo que pagamos de la casa- y la carga de intereses entre la totalidad de cuotas -ahora mismo con las hipotecas a tipo variable revisables anualmente se establecen periodos de un año con cuotas constantes que cambian con cada revisión de la hipoteca en función de lo que varíen los tipos de interés o el índice de referencia-.
Este sistema también implica un mayor pago de intereses al principio de la vida del préstamo, de forma que en las primeras letras pagaremos principalemente intereses en lugar de amortizar capital. La forma más fácil de hacernos una idea del funcionamiento de este sistema es mediante el siguiente gráfico:
La popularización de este sistema se debe a genera cuotas constantes y también -o sobre todo- a que el banco recibe antes los intereses que debe cobrar por el préstamo.
Sistema de amortización alemán
Está mucho menos extendido y se caracteriza por un pago constante del capital de amortización de la vivienda. Siempre se amortiza el mismo capital, pero las cuotas mensuales variarán cada mes ya que restarán menos intereses por pagar.
Como es lógico, los intereses a pagar serán mayores al principio porque también resta más capital por amortizar, pero conforme avance el préstamo y quede menos capital por amortizarán, también serán menores los intereses y por lo tanto la cuota final que deberemos pagar cada mes.
La ventaja de este sistema es que en el cómputo global se paga menos por el préstamo, pero su desventaja es que en los primeros años los desembolsos suelen ser muy importantes con cuotas más altas que en el sistema francés -precisamente lo que la mayoría de personas no puede permitirse bien porque son jóvenes y con ingresos limitados y/o porque ya han destinado casi todos sus recursos a la entrada de la vivienda-.
A este sistema también se le denomina sistema decreciente, ya que las cuotas decrecen cada mes. Su representación gráfica sería la siguiente:
También existe un sistema de amortización creciente al tipo de interés que últimamente se ha extendido bastante y que básicamente plantea cuotas crecientes de forma que al principio se paga menos y con el paso del tiempo se amplía el pago de la hipoteca.
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